9.2 서민주택안정대책에 있었던 준공 후 10년이 지난 노후주택을 1인용 다가구 주택으로 리모델링 해주는 ‘집주인 리모델링 임대사업’을 정부가 본격적으로 실시하는 것이다.
집주인 리모델링 임대사업이란 한국주택공사(LH)가 준공 후 10년이 지난 노후주택의 리모델링 자금을 8~20년 간 연1.5% 금리 최대 2억까지 빌려준다.
집주인이 원하면 LH가 건축설계사와 시공사 선정까지 도와주며 공실(空室)이 발생해도 임대로 수익을 메워줌으로써 임대인의 건축과 임대관리 부담을 LH가 부담하는 임대사업이다.
LH가 건축설계와 시공사 선정까지 도와주는 ‘지원방식’과 집주인이 알아서 선정하는 ‘협의방식’으로 구분이 되는데, 건축설계 단계에서 융자 약정 이전이기 때문에 계약금을 자비로 부담해야 하지만 약정 체결 이후 원하면 계약금도 융자로 보전 가능하다.
집주인은 본인이 선택한 임대기간 동안 매월 임대료 수입에서 융자금 상환금액, 임대관리 수수료(7%), 세금, 수선 유지비를 제외한 금액을 확정적으로 지급받는데 임대기간은 8~20년 안에 선택할 수 있으며 임대기간이 짧을수록 월 확정수익이 줄어들고 융자금을 많이 상환해야 하는 대신 리모델링한 다가구 주택을 빨리 본인 소유주택으로 만들 수 있다.
임대기간을 길게 잡고 총 임대수입이 총 비용(융자상환금, 임대관리 수수료, 세금 등)보다 많아서 매월 연금처럼 수익을 지급받는 ‘연금형’과, 임대기간을 짧게 해서 임대수익 보다는 리모델링 주택을 빨리 본인 소유로 만들 수 있는 ‘자산형’으로 구분할 수 있고 임대기간에 융자금 65%를 분할상환하고 만기에 나머지 35%를 일시 상환할 수도 있으며 돈이 부족해 만기를 연장하고 싶다면 처음 빌린 금액의 5%를 먼저 내고 임대기간을 연장하는 조건으로 2년 마다 상환을 늦출 수 있다.
임대료 시세는 계약체결 단계에서 LH가 감정평가 의뢰한 가격을 기준으로 하는데 집주인은 건축자금과 공실(空室)에 대한 부담을 줄이는 대신 대학생과 독거노인에게 1순위로 집을 빌려주어야 하고 월세는 도시생활근로자 월평균 소득 100%이하는 주변 시세의 80%로 하며 임대물량 중 20%는 도시생활근로자 월평균 소득 70%이하 저소득층 입주자에게 주변시세의 50%까지만 받아야 한다.
추가로 건축물이 없는 토지도 신청이 가능한데 유통상업지역, 전용공업지역, 보전녹지지역, 중심상업지역 등 다가구 주택 건축이 불가능한 용도지역은 불가하다.
신청자가 많을수록 점수가 높을수록 유리한데 주택보유지역이 대학교나 노인주거 밀집지역이거나 1주택자, 은퇴한 고령자, 선순위 담보가 없는 경우, 소득이 적을수록, 임대공급 예정호수가 많을수록 높은 점수를 받을 수 있다.
또한 별도의 전매제한은 없고 집을 양수한 사람이 최초 계약자가 약속한 기간 동안 기금에 빌린 돈을 상환하고 임대 위탁계약을 승계해야 하며 그렇지 않으면 대출금을 즉시 상환하고 위약금을 내야 한다. 양수인이 기금융자 약정과 LH임대위탁계약을 승계하면 1.5% 융자를 그대로 받을 수 있다.
이렇듯 서민주거안정을 위하여 주변임대시세보다 낮은 1~2인용 소형임대물량을 늘리는 집주인 리모델링 임대사업을 정부에서 추진하고 있는데 안 하는 것 보다는 하는 것이 당연히 좋겠지만 실질효과는 기대에 못 미칠 것 같다.
현재 추진하는 물량이 미비하고 무이자도 아닌 1.5%금리 최대 2억 융자에 8~20년간 시세보다 저렴한 임대료를 받고 리모델링 임대를 하기 보다는 요즘 같은 저금리 상황에서 집주인이 직접 대출받아서 다가구 건축해서 임대하는 것이 더 유리하다고 생각하는 집주인들이 많기 때문이다.
