주산연, 전국 매매가격 1.1%, 전세가격 1.6% 상승 전망
인허가 52만호, 착공 51만호, 분양 35만호, 준공 45만호
한국건설신문 이오주은 기자 = 주택산업연구원(원장 남희용)은 2015년 하반기 주택시장 전망에서 2015년 하반기에도 상반기의 분위기가 이어지면서 지난해에 이어 거래ㆍ공급ㆍ가격의 트리플 상승세가 지속될 것이라고 전망했다.
하반기 전국 매매가격 1.1%, 전국 전세가격 1.6%가 상승하면서 올 한 해 전국적으로 매매가격 2.5%, 전세가격 3.5% 상승할 수 있을 것으로 내다봤다.
주산연은 “지난해 연말 부동산3법이 통과되면서 주택가격 상승폭이 확대되고 있는 것으로 보인다” 면서, “특히 수도권은 하반기에도 1.3%의 주택가격 상승을 기대할 수 있어 올 한 해 동안 3%의 주택가격 상승이 가능할 것”이라고 전망했다. 이는 지난해 말에 전망한 주택가격 상승률(2%)을 1%p 상향 조정한 것이다.
아울러 전세가격은 저금리, 민간 아파트 준공물량 부족, 서울 중심의 재건축 이주수요가 겹치면서 상승압력은 여전히 높지만, 하반기에는 상반기보다 상승폭이 둔화될 것이라고 전망했다.
한편, 2015년 하반기 주택거래전망 BSI(Business Survey Index)가 수도권 157.4, 지방 102.7로 수도권은 상반기보다 주택매매거래가 증가하면서 시장개선에 속도를 낼 것으로 보이며, 지방은 상반기 수준의 주택거래를 유지할 것이라고 전망했다. 따라서 지방시장에서 주택을 구입하거나 투자할 때, 입지 등에 대한 면밀한 여건분석과 자기자본의 포트폴리오를 감안한 신중한 결정이 필요하다고 분석했다.
또한, 올 상반기 주택시장은 거래ㆍ가격의 회복기반을 다지면서 디플레이션 우려가 있는 거시경제를 견인하고 있지만 여전히 불안한 회복세를 이어가고 있는 상황이라고 진단하고, 하반기 주택시장이 안정적 회복세로 진입하고 거시경제를 견인해 저성장을 극복할 수 있는 단초가 될 수 있도록 여건 조성이 필요하다고 주장했다.
특히, 미국의 연내 금리인상 확정으로 거시경제에 부담이 되고 있는 ‘국내 금리인상 가능성’과 ‘가계부채 문제’가 안정적 회복기에 진입해야 하는 주택시장의 위험요인으로 작용하지 않도록 거시경제 차원의 재정 및 통화정책과 주택정책을 통합적으로 연계할 수 있는 정책적 조율이 중요하다고 강조했다.
1. 주택가격 전망
■종합전망
시장인식, BSI지수, HP필터에 의한 종합적 검토 결과 전국 매매가격은 2015년 상반기의 흐름을 이어가면서 하반기에 1.1% 상승해 연 내 3.5% 상승이 가능할 것으로 보이며, 전세가격은 수도권의 상승압력이 높아지나 수도권을 중심으로 매매거래가 증가하면서 상승폭은 지난해보다 소폭 줄어들 것으로 전망된다.
이는 지난해 7월 새 경제팀이 꾸려지면서 LTVㆍDTI 규제완화를 시작으로 올 상반기에도 2.27대책, 4.1대책 등이 발표되면서 정부의 매매시장 정상화에 대한 강력한 시그널이 시장에 지속적으로 전달되면서 매매시장이 조금씩 개선된 결과로 파악되나, 여전히 전세시장의 수급불안정 문제는 상존한다.
◇매매시장= 하반기에도 수도권 매매가격의 상승세가 전국 주택가격을 견인할 것으로 전망되며, 지방에서는 2014년 말부터 시작된 공공기관 이전으로 인한 국지적 수요증가지역의 가격을 제외하면 가격 조정기에 진입하면서 지방의 매매가격 상승폭이 점진적으로 둔화될 것으로 보인다.
◇전세시장= 저금리 상황이 지속되고 전세주택으로 공급될 수 있는 민간분양의 준공물량(입주물량)이 감소하면서 하반기에도 수도권을 중심으로 전세가격 상승압력이 존재하나, 매매전환이 꾸준히 이루어지면서 상반기 보다 상승압력은 둔화될 수 있을 것으로 전망된다.
◇월세시장= 전월세전환율이 기준금리보다 여전히 높고 월세로의 지속적인 전환으로 월세가격은 하향 안정세가 지속될 것으로 전망되나 서울 강남권과 일부 광역시에서는 월세가격이 상승해 지역에 따라 보합내지 강보합의 상승세로 전환될 전망이다.
■주택가격
매매는 수도권을 중심으로 소폭 상승하고, 전세는 상승세를 유지하나 상승폭은 둔화될 전망이다. 월세는 2012년 이후의 하향 안정 추세가 지속될 것으로 전망되나, 최근 월세가격지수 상승세를 나타내는 서울 강남권 및 일부 광역시를 중심으로 상승 전환이 가능할 것이다.
◇매매가격= 전국, 수도권, 지방 모두 1.5% 미만의 상승을 가장 많이 예상하고 있으며, 전체적으로 시장에서는 상반기보다 소폭 매매가격이 상승할 것으로 예상된다.
BSI조사 결과, 아파트의 경우 매매가격이 상승할 것이라고 응답한 비율이 전국 72%, 수도권 81%, 지방 66%로 나타나 수도권은 아파트 매매가격을 중심으로 가격 상승 여력이 충분히 있는 것으로 보인다.
◇전세가격= 전국, 수도권, 지방 모두 5% 미만의 상승률을 보일 것이라는 예상이 가장 많았고, 하반기에도 계속해서 상승할 것이라는 응답이 전국 74%, 수도권 79%, 지방 64%로 조사됐다. 조사결과에 따르면 전세가격은 상반기에 이어 하반기에도 지속적인 상승세를 유지할 전망이다.
아파트의 경우 전세가격이 상승할 것이라고 응답한 비율이 전국 77%, 수도권 84%, 지방 71%로 나타나 아파트 전세가격 상승폭이 상대적으로 더 클 것으로 판단된다.
◇월세가격= 보합세를 유지할 것이라고 응답한 경우가 많은 것으로 나타났으며 그 다음은 1.5% 미만으로 상승할 것이라는 응답이 많게 나타났다.
소형주택 및 오피스텔의 공급 확대와 임대인의 월세전환에 따라 월세수요 대비 월세물량이 풍부해지면서 월세가격은 하향안정 기조를 유지해왔으나, 최근 월세금 규모가 큰 아파트의 월세전환이 많아지고, 전세금이 높아져 임차가격 수준이 상승하면서 일부지역에서는 월세가격이 보합내지 강보합을 유지하고 있다.
주택가격 BSI조사 결과, 매매가격은 161.5, 전세가격은 171.4로 2014년 11월 조사치보다 매매가격은 높게, 전세가격은 낮게 조사됨에 따라 하반기 매매가격은 지난해 보다 상승폭이 확대되고, 전세가격은 상승폭이 조정 될 것으로 전망된다. 특히, 아파트 중심의 가격 상승현상이 지속될 것으로 보이며, 지방보다는 수도권이 가격 상승을 견인할 것으로 보인다.
가계부채, 금리인상 등 거시경제 불안요인 상존해…
재건축 이주수요로 상승압력 높지만 불안한 상승세 유지
2. 주택공급 전망
■종합전망
2015년 하반기 공급시장은 상반기의 활황세를 이어서 계속 좋을 것으로 보인다.
시장인식, BSI지수 등을 종합적으로 검토한 결과 2015년에는 인허가 52만호, 착공 51만호, 분양 35만호, 준공 45만호가 될 것으로 전망된다. 1~3월까지의 공급실적을 고려할 때, 4월 이후 하반기에 인허가 및 착공 약 40만호, 분양 30만호, 준공 36만호가 공급될 것으로 예측된다.
또한 하반기에 인허가ㆍ착공ㆍ분양ㆍ준공 등 공급여건 등 공급여건이 더 좋아질 것이라고 생각하는 주택사업자가 더 많았으며, 적어도 상반기 공급여건 수준을 이어갈 수 있을 것이라고 전망한 주택건설사가 전체 조사업체의 37~57% 수준으로 나타났다.
올 1~3월 전국 인허가ㆍ착공ㆍ분양ㆍ준공 물량이 모두 전년 동기대비 각각 27%, 29%, 41%, 13% 증가해 업체들은 올 상반기 공급시장 상황이 좋았던 것으로 인식하고 있다.
그러나 하반기에 대해선, 상반기 공급여건 수준을 유지할 것이라는 전망은 중소형업체가 더 많은 반면, 대형업체는 상반기보다 하반기가 더 좋아질 것이라고 응답한 비율이 높았다.
대형업체가 중소형업체보다 하반기 공급시장을 좀 더 긍정적으로 전망하고 있는 것은 지난해 하반기 이후 수도권 공급시장 여건이 크게 개선된 상황에서 수도권에 택지(사업지)를 많이 보유하고 있어 향후 주택사업에 속도를 낼 수 있기 때문으로 판단된다.
특히, 대형업체는 하반기에 착공이 크게 증가할 것이라고 전망하고 있어 그동안 주택시장 상황을 고려해 대기물량으로 가지고 있던 택지를 중심으로 주택착공이 활발히 진행될 것으로 보인다.
■주택공급
◇인허가실적= 올 3월까지의 인허가물량 공급추이와 주택사업자들을 대상으로 조사한 BSI지수를 고려해 2015년 인허가 물량을 추정해보면 약 52만호 수준이 될 전망이다. 3월까지의 인허가 물량 11.1만호를 제외한 40.1만호 정도가 4월 이후에 공급될 것으로 예측되기 때문이다. 지난 3년간 추이를 살펴보면 ’12년 58.7만호 → ’13년 44.0만호 → ’14년 51.5만호 → ’15년 52만호(전망)으로 예측된다.
한편, 올해 3월까지 인허가는 민간 11.3만호, 공공 0.5만호로 총 11.9만호가 공급돼 전년동기대비 25%(2.5만호) 증가했다. 전년동기대비 증가한 물량 2.5만호 중 2.4만호가 민간부문 물량으로 민간의 인허가 물량이 크게 증가하고 있다.
그러나 공급물량 시기조정은 정부의 공공부문은 가능하지만 인허가 조건을 갖춘 민간부문 물량은 조정할만한 수단이 없어 ’15년 하반기에도 지난해와 유사한 수준으로 인허가가 진행될 것다.
◇분양물량= 올 3월까지의 분양물량 공급추이와 주택사업자들을 대상으로 조사한 BSI지수를 고려해 2015년 분양물량을 추정해보면 약 35만호가 분양이 될 것으로 예측된다. 올 3월까지 분양물량은 5.7만호를 제외한 29.2만호 정도가 4월 이후에 분양될 것으로 전망된다.
정부의 공공분양 물량 축소 방침에 따라 2015년에 공공분양 물량은 1.5만호로 축소돼 공급될 계획이다. 이에 따른 공공분양물량 추이를 살펴보면 ’11년 8.0만호 → ’12년 7.2만호 → ’13년 10.6만호 → ’14년 7.7만호로 예측된다.
◇착공준공물량= 올 3월까지의 준공물량 공급추이와 주택사업자들을 대상으로 조사한 BSI지수를 고려해 2015년 착공물량을 추정해보면, 약 51만호에 이를 것으로 보인다. 3월까지의 착공물량 11.3만호를 제외한 39.9만호 정도가 4월 이후에 착공될 것으로 예측된다.
또한 BSI지수를 고려해 2015년 준공물량을 추정해보면 약 45만호가 준공될 전망이다. 올 3월까지 준공물량 9.1만호를 제외한 35.9만호 정도가 4월 이후에 준공될 것으로 보인다.
한편, 국토부가 최근 발표한 2015년 주택종합계획에 따르면 올해 준공물량을 43.4만호(공공주택 8.8만호 포함)로, 상반기 21만호, 하반기 22.4만호 준공 전망이다.
그러나 주택사업자의 시장인식을 감안할 때, 하반기에는 정부가 전망한 22.4만호보다 좀 더 많은 24만호가 준공될 것으로 전망되면서 연간 준공물량은 45만호로 추정된다.
3. 주택거래 및 주택금융 전망
■주택거래
수도권과 지방 모두 상반기 대비 5%미만으로 거래량이 증가할 것으로 예상하며, 지방보다는 수도권의 주택거래가 증가할 것이라는 인식이 우세하다.
수도권의 경우 지난해 대비 올해 상반기 주택거래가 증가했다는 응답 비중이 76%, 하반기 주택거래도 증가할 것이라는 비중이 72%로 여전히 높게 나타나, ‘15년 하반기의 수도권 주택거래는 ’14년보다 증가할 전망이다.
주택거래 BSI조사 결과, 2015년 상반기 대비 2015년 하반기 주택거래 BSI는 수도권 157.4, 지방 102.7로 나타나, 수도권의 주택거래 회복에 대한 기대는 큰 반면, 그 동안 주택시장을 견인해 왔던 지방은 올해 수준의 거래를 크게 상향하지는 못할 것으로 보인다.
■주택금융
IMF 등 경제전망기관에서 세계경제전망을 하향 조정하고 있으나 미국 및 유로존의 경기가 개선되면서 3.5%대의 경제성장률을 유지할 것으로 전망된다. 한국은행 등 국내 기관도 경제성장률을 3%대 초반으로 하향 조정하고 있다.
그러나 ECB(유럽중앙은행)의 양적완화(QE) 돌입, 일본의 양적ㆍ질적완화(QQE) 진행으로 원화 강세가 지속되면서 수출기업의 가격경쟁력 둔화로 어려움이 지속될 수밖에 없어 하반기에는 정책적으로 소비심리 개선을 위한 재정 및 통화정책이 불가피할 것으로 보인다.
특히, 연내 미국의 기준금리 인상이 확정됨에 따라 국내 기준금리 인상에 대한 불안요인이 있어, 디플레이션 우려 심화로 추가 기준금리 인하압력 또한 가중되고 있는 상황이다.
이렇듯 기준금리에 대한 상하방 압력이 모두 존재하나, 향후 미국발 기준금리 인상에 대한 부담을 완화하기 위해 3분기 이전에 1~2차례에 걸쳐 25bp(0.25%) 수준의 기준금리 인하가 불가피할 것으로 전망된다.
기준금리 인하시 주택담보대출을 비롯한 가계부채의 총량적 증가가 불가피해지기 때문에 가계부채의 건전성 강화에 대한 관리방안 요구가 더 커질 것으로 보여, 가계부채 모니터링 방안을 총량적 진단에서 질적 진단 시스템으로 전환이 필요하고 대출방식의 체질 개선 유도가 필요하다.
4. 시사점 및 제언
2015년 하반기는 상반기에 이어 가격ㆍ거래ㆍ공급의 트리플 상승세 시현이 가능하나, 거시경제 불안요인(가계부채, 금리인상) 상존으로 불안한 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.
디플레이션 우려가 있는 거시경제를 견인하고 있는 주택시장이 견조한 상승세로 진입할 수 있도록 시장환경 및 제도적 여건을 조성해 저성장을 극복할 수 있는 단초로써의 기능을 강화할 필요가 있다.
또 2년째 이어지고 있는 공급시장 활황으로 공급과잉에 대한 논란이 확대되고 있는 바, 지역별 수급모니터링 체계를 강화해 공급과잉에 따른 주택시장 재 침체 문제를 사전적으로 대응할 필요가 있다..
특히, 지방을 중심으로 많은 물량이 공급됐기 때문에 지방 공급물량에 대한 수급분석을 통해 점검할 필요가 있으며, 주택선호가 지역ㆍ규모 등에 따른 양극화가 심화되고 있기 때문에 이를 고려한 공급전략을 수립해야 한다.
금융위기 이후 하향 조정됐던 분양가가 최근 분양 및 청약시장 활황으로 재상승하는 움직임이 나타나면서 주택시장의 견조한 회복 전환에 장애요인으로 작용할 수 있다.
특히, 서울 강남권의 재건축 일반분양분의 분양가가 상승하는 움직임이 커지면서 분양가 상승에 대한 우려가 커지고 있음. 잠재수요가 대기 중인 강남권의 분양가 상승은 인근 지역의 분양가 상승을 견인할 수 있어 신규 분양시장의 가격경쟁력을 악화시킬 수 있다.
이에 따라 분양시장에서 가격경쟁력이 중요해졌고, 과도한 분양가 상승은 주택시장에 대한 규제강화 기조로 전환될 수 있는 단초를 제공할 수 있으므로 적정수준의 분양가가 책정될 수 있도록 시장분위기를 조성할 필요가 있다.
