주택협회-건산연, ‘기업형 임대주택 정착방안 세미나’ 개최
뉴스테이, 기업특혜 아니다! “과도기적 임대시장의 벤치마킹 모델”
한국건설신문 이오주은 기자 = 뉴스테이법의 6월 국회통과가 불투명한 가운데 뉴스테이(기업형 임대주택)는 기업 특혜가 아니라 과도기적 임대시장의 벤치마킹 모델이라는 주장이 제기됐다.
지난 19일 한국주택협회(회장 박창민)와 한국건설산업연구원(원장 김흥수)이 공동으로 주최한 ‘바람직한 기업형 임대주택사업 정착방안 세미나’에서 토론자로 참석한 강태석 국토부 뉴스테이 지원센터팀장은 “뉴스테이는 기업특혜가 아니라 공공에서 민간, 전세에서 월세 중심으로 빠르게 재편되고 있는 임대시장의 과도기적 상황에 성공적인 벤치마킹 모델을 만들기 위한 사업”이라며, “국회에서 뉴스테이법이 통과되면 제도 시행에 훨씬 탄력을 받을 수 있을 것”이라고 말했다.
이날 주제발표를 통해 전문가들은 “기업형 임대주택사업의 성공을 위해서는 임대사업자를 위한 규제완화와 임대리츠 활성화 방안이 마련돼야 한다”는 주장으로 이를 뒷받침했다.
정부는 2015년 경제정책 방향에서 내수 활성화와 주거안정을 위해 ‘민간 주택임대 사업 활성화’를 주요한 정책과제로 선정하고 지난 1월 13일 기업형 주택임대사업 활성화 대책을 발표, 관련입법 절차를 진행 중이지만 기업특혜 논란으로 국회 통과에 진통을 겪고 있다.
이에 지난 2월 수도권에 거주하는 임대인/임차인 690명을 대상으로 건산연이 실시한 온라인 설문 결과 뉴스테이의 정책 홍보는 부족했지만, 응답자의 60.2%가 “기업형 임대주택 활성화 정책이 주거안정에 도움을 줄 것”이라고 답했다. 긍정적인 기대 원인으로는 최대 8년이라는 안정적인 임대기간(79.8%)을 꼽았다.
반면 부정적으로 평가한 이유는 높은 임대료에 대한 우려(43.1%)와 열위의 입지(31.1%)를 들었다. 또 신축주택이라 임대료가 비쌀 것이라는 우려도 있었으며 대부분 도심보다는 지리적 여건이 나쁜 입지에 세워질 것이라는 편견도 존재했다.
이와 관련 김현아 건산연 연구실장은 ‘기업형 임대주택 활성화를 위한 정책 제언’이란 주제발표에서 “1.13 대책은 공급여건은 미숙한데 다양한 목표를 동시에 추구하고 있으며 건설 중심의 기업형 임대사업자 육성방안 위주로 편중되어 있어 사업리스크가 여전하다”고 지적했다.
실제 대림, 대우, 한화, 서희건설 등은 일부 건설사는 뉴스테이 참여의사를 가지고 일부 참여도 하고 있지만, 삼성이나 GS 등 정부가 참여를 희망하는 대형 건설사들은 정작 대응이 소극적이다. 브랜드가치 하락과 임대관리의 어려움 및 비용회수기간이 길다는 이유이다. 또 최근 분양시장 훈풍으로 임대시장에 뛰어들 이유를 찾지 못하는 것도 또 하나의 요인이다.
김 연구실장은 “기업형 임대주택을 활성화하려면 ▷전환기적 상황에 대한 특수성을 고려한 마중물의 출구전략 ▷다양한 유형의 장기임대인 육성과 주택임대사업자의 생태계 조성 ▷주택재정비 사업과 기업형 임대주택의 연계 및 장기임대(8년)에 한해 임대기간 동안 종부세 대상기준액의 상향조정 등 인센티브가 필요하다”고 주장했다.
이어 이상영 명지대 교수는 ‘임대주택리츠를 활용한 기업형 임대주택사업 방안과 전망’이란 두 번째 주제발표에서 “현재 우리나라 임대주택리츠는 공모 없이 국민주택기금에 의존하고 있어, 리츠 공모활성화를 위한 규제최소화가 필요하다”고 지적했다. 또한 “미국, 일본 등 외국의 임대주택리츠에 비해 우리는 리츠 투자의 규모나 수익성이 차이가 나고 제도적 개선이 필요하다”며, “우리도 임대사업을 지원하고 공모활성화, 금융기관 출자제한이나 상장규제 해소는 물론 줄어드는 세제혜택도 다시 확대해야 한다”고 말했다.
이날 김흥수 건산연 원장은 인사말에서 “임대시장은 앞으로 보증부 월세에서 순수 월세로 점차적으로 이동해 나갈 것이며 전세는 점진적으로 소멸할 것”이라면서, “저소득층뿐 아니라 중산층에 이르기까지 다양한 소득계층의 주거 수요에 대응하기 위해 기업형 임대주택이 활성화돼야 한다”고 말했다. “그러나 최근 건설사 CEO를 대상으로 한 설문에서 뉴스테이 참여가능성을 밝힌 응답은 10%밖에 되지 않았다”며 “기업들이 적극적으로 참여할 수 있도록 제도가 정착돼야 한다”고 말했다.
■김현아 연구실장 / 건산연 건설경제연구원
“뉴스테이 활성화 위해 임대사업자 규제 완화해야”
근본적으로 민간 주택임대사업을 활성화시키기 위해서는, 전세방식에서 월세로의 전환을 전제한 상황에서 당분간 전환기적 특성에 적합한 임대주택 확보 정책이 필요된다. 즉 전환기적 상황이란 특수성을 고려한 마중물의 출구전략이 요구된다.
신축 임대용 주택은 물론 기존의 개인들이 보유하고 있는 여유주택을 제도권 임대주택으로 영입하는 정책이 추가로 필요하다. 장기임대사업자의 경우 월세소득 과세 기준을 상향조정하거나 경비인정 항목을 확대하고, 일반 임대사업자의 경우에도 등 월세소득 과세보다는 월세소득 파악을 위한 신고를 유도할 수 있는 세제정책이 요구된다.
아울러, 다양한 유형의 장기임대인을 육성해 주택임대사업의 생태계를 조성해야 한다.
정책적 지원대상을 임대주택의 건설공급을 담당하는 건설업체 중심에서 연기금 등 장기투자자, 사회적 기금, 기존 주택보유자들의 주택을 위탁받은 주택임대관리업체 등으로 확대해 다양한 장기임대인을 육성해야 한다.
고령자 처분목적의 주택을 대상으로 하는 기업형 임대사업자를 육성하고 소규모 개인사업자부터 중견기업, 대기업에 이르기까지 주택임대 산업의 생태계가 마련될 수 있어야 한다.
기업형 주택임대사업자 등록 기준을 단일 사업장이 아닌 복합 사업장으로 확대 인정하고 진입장벽을 낮출 필요가 있다.
중개업 겸업 제한 폐지 등 중개업과 주택임대관리업이 상호 시너지를 창출할 수 있도록 해주고, 영세 영업자들이 협동조합 및 조직화해 규모의 경제를 갖춘 서비스를 제공할 수 있도록 하는 제도적 지원도 필요하다.
또한, 주택재정비 사업과 기업형 임대주택을 연계해야 한다.
추가부담금에 대한 경제적 부담과 고령의 주택소유자들의 주택처분 니즈가 큰 사업장에 기업형 임대사업자 참여를 허용할 필요가 있다.
조합원들이 현금청산을 하지 않고 기업형 임대사업자에게 해당주택을 위탁할 경우 1조합원 1주택(1의결권) 규정에서 예외를 인정(각종 의결 대행 허용)하고, 장기임대(8년)로 운영할 경우에 한해 임대기간 동안에는 종부세 대상 기준액 상향 조정(2주택 공시가격 6억원→9억원)하는 인센티브가 제공돼야 한다.
■이상영 교수/ 명지대학교 부동산학과
“임대주택리츠 활용해 기업형 임대주택 사업방안 마련해야”
최근 기업형 임대주택사업방안의 하나로 임대주택리츠형이 주요한 형태로 제시되고 있다. 우리나라에서 리츠제도에서 임대주택을 투자는 미분양이나 하우스푸어대책의 일환으로만 이루어져왔다.
2014년부터 임대주택리츠 제도가 도입되면서 공공임대리츠는 LH의 10년 분양전환주택 형태로 투자가 이루어지고 있고, 민간임대리츠의 경우 5~10년의 기간 동안 투자되는 형태로 이루어지고 있다.
이들 리츠에는 국민주택기금이 출자되고, 민간의 융자가 투입되면서 수익성을 확보하는 것이 가능해졌다. 이 결과 민간에서 과거 수익성이 낮아 임대주택으로 투자되지 못하던 대상들이 새로이 리츠로 편입이 가능하게 됐다.
그렇지만 현재 임대주택리츠제도 하에서는 국민주택기금에 의존하는 형태로서 공모 등을 거치지 않고 있다. 이에 따라 외국의 임대주택리츠에 비해 리츠투자의 규모나 수익성에서 차이가 나고 제도적 개선의 여지가 높다.
미국, 일본 등 외국의 성공적인 임대주택리츠를 살펴보면 증권시장의 상장을 전제로 대폭적인 세제혜택을 부여하고 있다. 이를 바탕으로 대규모 리츠들이 등장하면서 시장의 주요한 임대공급자의 한 유형이 되고 있다.
향후 우리나라에서도 이러한 측면에서 임대사업을 지원하고, 공모활성화, 금융기관 출자제한이나 상장규제 등을 해소하고, 줄어드는 세제혜택도 다시 확대해야 한다.
즉 리츠의 공모를 활성화할 수 있도록 상장관련 각종 규제를 최소화할 필요가 있다. (질적 심사 등 포함) 상장을 위한 신뢰성을 제고하기 위한 스폰서 역할 강화, 연기금 투자 확대 및 상장시 세제혜택 확대(법인세 및 부동산관련세금 감면 확대), LH 이외에 공공임대주택 참여확대(지방공기업 등) 및 공공임대리츠의 상장추진, 리츠의 지속적 임대주택 편입 및 리츠 간 M&A 활성화되도록 제도의 유연성 제고해야 한다.
또한, 기업형 임대주택사업의 규모 제한 철폐 내지는 완화, 사회적임대인 참여 확대 방안을 마련해야 한다. 동시에 외국의 임대주택리츠사업에 참여하는 다양한 주체들이 누구이며 어떠한 역할을 하는지를 살펴보고, 우리나라에서도 임대주택리츠가 활성화될 수 있도록 종합적인 부동산서비스가 이루어질 수 있는 방안을 마련해야 할 것이다.
