건설 3저와 규제 완화, 재건축시장 활성화 신호탄 될 것
건설 3저와 규제 완화, 재건축시장 활성화 신호탄 될 것
  • 주선영 기자
  • 승인 2015.02.16 09:12
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

한국건설산업연구원, ‘2015년 건설 3저와 7대 건설·부동산 이슈보고서'

한국건설신문 주선영 기자= 한국건설산업연구원(원장 김흥수)이 최근 ‘2015년 건설 3저와 7대 건설·부동산 이슈보고서'를 발간하고, 건설 3저(저성장·저유가·저금리)와 함께 2015년 7대 건설·부동산 이슈를 발표했다.
건산연은 건설 3저와 7대 건설·부동산 이슈 등을 통해 볼 때 2015년 건설·부동산시장은 다양한 측면에서의 트렌드 변화가 올해부터 본격화될 것으로 전망했다.
보고서를 통해 2015년 건설시장의 여러 변화 가운데 특히 재건축 등 도시정비시장의 경우 신규 분양시장과 달리 지난 2008년 이후 장기간 침체상태에서 벗어나지 못하고 있는데, 설상가상으로 이른바 ‘출구전략’이 등장하면서 구역 해제 여부 및 매몰비용 처리 여부를 둘러싼 갈등 속에 도시정비시장은 제대로 방향조차 잡지 못하고 있다고 진단했다.
그러나 다행스럽게도 ‘건설 3저(저성장·저금리·저유가)’를 포함한 대내·외적 경제 환경변화가 지금까지 추진해 온 규제완화와 함께 재건축 시장의 회복을 위한 새로운 전환점이 될 것이라고 내다봤다.
저금리 기조의 지속은 유동성 확대와 비용부담 감소를 통해 재건축 사업의 수익성 향상으로 이어질 수 있다. 저유가도 원자재 가격 하락 등으로 반영된다면 조합원들의 부담 감소 효과에 따른 재건축 시장 내의 관심과 투자를 촉진시킬 가능성이 클 것으로 보는 것이다.
또한 건산연은 국내 경제의 저성장세 지속으로 대규모 택지개발에 의한 주택공급이 사실상 중단된 상태지만, 기존 도심에서는 재고주택의 노후화와 신규 공급 단절이 맞물려 자연스럽게 재건축 수요가 커질 수밖에 없는 변화가 진행되고 있다고 보고 있다.
건산연은 “결과적으로 건설 3저가 재건축 관련 규제 완화와 함께 재건축 사업의 기사회생을 돕는 밑거름이 되고 있다”면서, “과거의 왜곡된 시장 환경을 바로잡고 재건축 사업이 정상화의 길로 유턴할 수 있는 추진력의 날개를 달아주고 있는 것과 다름없다”는 긍정적 평가를 내리고 있다.
아직 정부의 규제완화 조치들이 본격적 시행까지 다소간의 시간과 보완이 필요하고, 건설 3저만으로 부동산경기 회복을 완성시킬 수 있는 것은 아닐 것이다. 하지만, 건설 3저와 규제완화, 이 두 가지가 올해 재건축 사업의 재도약을 위한 신호탄이 될 것임은 분명해 보인다.

 

‘저성장·저유가·저금리’, 중소건설사 및 국내 건설시장에 긍정적 영향
3저 효과 한시적 가능성 커, 건설사별 전략 구축 및 체질 변화 필요
시설물 안전·유지관리시장 투자 확대

■2015년 건설산업에서 주목할 3저
◇3저, 신3저, 건설 3저=글로벌 경제 위기 이후 저성장 기조가 이어지면서 저금리, 저물가 등이 사회적으로 구조적인 영향을 미치고 있다. 여기에 2014년 하반기 이후 유가가 급락하면서 이러한 요인들을 80년대의 3저(저유가, 저금리, 저달러)에 빗대어 신3저(저성장, 저물가, 엔저)로 부르고 있다.
저성장은 경제 전반을 아우르는 사회 구조적인 트렌드로써 건설·부동산 시장에 대한 영향력도 매우 크다. 저금리는 투자수익률, 사업성, 주택담보대출 부담, 전세에서 월세로의 전환 등에 큰 파급 효과를 가지며 부동산 시장의 핵심 영향 요소로써 기능하다. 저유가는 기본적으로 물가 하락의 요인으로서 건설비용에 영향을 주며, 특히 해외 건설에서 큰 비중을 차지하고 있는 중동 지역의 발주 규모와 연계돼 있다.
◇저성장, 저금리, 저유가=한국 경제는 지난 5년간 연평균 성장률 2.9%를 기록했다. OECD는 향후 50년간 한국의 연평균 경제성장률을 1.6%로 전망하는 등 저성장 시대에 접어들고 있다.
가장 최근에 발표된 한국은행의 수정 전망치는 3.4%(2015.1.15.)다. 전세계적으로도 저성장 기조가 이어지고 있어 우리나라만 이러한 추세에서 벗어나기를 기대하기도 어려운 상황이다. 또 노령화로 대표되는 인구구조 변화로 인한 생산성 저하 및 소비 침체 등도 구조적 저성장을 초래할 것으로 예상된다. 인구 감소로 인해 소비 둔화와 경제 하강이 동시에 나타나는 현상인 ‘인구 절벽’도 구조적 저성장의 핵심 원인이 될 것이다.
우리나라의 기준금리는 글로벌 금융 위기 직전 5.25%를 정점으로 이후 꾸준히 하락해 2.0%를 유지하고 있다.
한편 2015년 단기적인 금리의 방향성에 대한 전망은 엇갈리고 있다. 외국 IB(Investment Bank) 및 경제예측기관 21곳을 대상으로 한 조사에서 7곳은 기준금리 인하, 10곳은 인상을 예측하고 있다. 단기적인 금리의 등락에 대한 의견은 엇갈리지만 저성장 기조로 인해 기본적으로 시장 금리가 크게 높아지기는 어려운 상황임은 분명하다.
건설·부동산 분야에서 중요한 부분은 단기적인 소폭의 금리 추이보다는 과거에 비해 낮아진 금리로 인한 실질적 체감효과라고 할 수 있다.
국내 원유 수입량의 80%를 차지하고 있는 두바이유의 경우 지난 2014년 중반까지만 해도 배럴당 105달러 수준이었으나, 2014년 하반기 이후 급격히 하락해 2015년 1월 50달러 이하로 하락했다. 향후 유가는 올해 1/4분기에 바닥을 찍고 점차 상승할 것으로 예상되지만, 저유가 상황은 당분간 지속될 전망이다.
◇건설 3저와 7대 이슈=건설 3저가 건설·부동산 시장에 미치는 주요 영향은 다음과 같이 정리할 수 있다. 저성장은 성장을 유지하기 위한 정부의 정책적 노력 필요, 성장이 정체되면서 대규모 택지개발과 같은 신규 개발 수요의 감소, 신규 시설물 보다는 기존에 확보된 시설물 재고의 유지관리가 중요, 부동산 가격상승에 대한 기대 감소 등이다.
저금리는 유동성 확대, 기대수익률 하락, 주택담보대출 부담 축소, 정기예금 금리 하락으로 전세에서 월세 가속화 등이다. 저유가는 중동지역 재정 악화로 발주 규모 감소, 자재 가격 하락 등이 유발될 수 있다.
건설 3저는 기본적 환경 요인으로써 건설·부동산 시장에 구조적 영향을 미친다. 이에 따라 환경 변화를 반영한 정부 정책들이 발표되면서 2015년 건설·부동산 시장의 이슈와 트렌드를 유인하고 있다. 저성장 극복 차원의 일환으로써 재건축에 대한 규제 완화, 주택임대사업 활성화를 위한 정책 지원, 안전 및 유지관리 시장의 중요성 확대를 반영한 예산 증대 등이 필요하다.

 

■7대 건설·부동산 이슈
◇뺄 수 없는 버팀목, 공공시장=2015년에도 국내 경제가 저성장을 지속할 가능성이 커짐에 따라 정부는 올해 확장적 재정정책을 지속할 것으로 예상된다. 이는 공공 건설시장에 긍정적 영향을 미칠 전망이다.
공공 건설시장에 영향이 큰 정부 SOC 예산이 전년 대비 4.7% 증가한 24.8조원으로 최종 확정돼 긍정적 효과가 예상된다. 24.8조원은 4대강 사업이 활발히 진행되던 2010〜11년 근접하는 매우 양호한 수준이다.
향후 대내외 경제의 회복세가 미흡할 경우 정부는 공공투자 확대를 추가적으로 시도할 가능성이 있다. 2013년 정부는 거시경제 회복 속도가 둔화됨에 따라 상반기에 추가경정예산을 편성해 정부 SOC 예산을 7천억 원 증액시킨 바가 있다. 2014년에도 역시 경기 회복을 목적으로 공공기관 투자 등을 포함해 ‘46조원+α’ 정책 패키지를 마련해 추진했다. 이미 정부는 2014년 추진된 ‘46조원+α’정책 패키지 중 2014년 연말 기준 15조원의 잔여분을 2015년 상반기에 최대한 조기 집행한다는 방침을 세웠고, 25조3천억원의 투자를 유발할 ‘관광 인프라 및 기업혁신투자 중심의 투자활성화 대책’을 발표했다.
국토교통부 산하 4대 공공기관도 정부의 확장적 재정정책을 반영해 많은 부채규모에도 올해 건설사업비를 전년 대비 증가하는 적극적인 투자 계획을 세웠다. 도로공사는 건설사업비로 전년 대비 약 5% 증가한 3조1천478억원 편성했으며, ▷철도시설공단 : 건설사업비로 전년 대비 약 8% 증가한 총 6조6천억원 편성 ▷수자원공사 : 건설사업비로 전년 대비 약 6% 증가한 1조3천307억원 편성 ▷LH공사 : 전년과 유사한 수준의 건설사업 추진을 계획하고 있다.
따라서 건설기업들은 공공 건설시장에서 2015년에도 상반기에 수주 역량을 좀 더 집중할 필요성이 있을 것이다.
◇Bye 커플링 : 가격과 거래, 매매와 전세 관계 변화=2015년 주택시장의 상승세가 이어지더라도 거시경제적 기본 환경인 저성장을 벗어나기는 어려워 상승폭은 제한적일 것이다. 거래는 증가하더라도 거래만큼 가격은 상승하지 않고, 반대로 가격은 상승하더라도 거래는 증가하지 않는 디커플링 현상이 나타날 것이다.
저성장 환경이 고착화되면서 주택시장에 가격과 거래량과의 관계성이 달라진다. 수도권 시장의 경우 가격과 거래뿐 아니라 전세가격으로 대변되는 임대료와 매매가격과의 디커플링 현상도 함께 목격될 것으로 전망된다. 기업은 과거의 시장 패턴으로 미래를 예측하는 것은 오류의 가능성이 높다는 점을 기억해야 할 것이다. 시장의 변화는 시장참여자들로 하여금 변수의 관계성 및 선행변수의 변화 등에 대해 지속적인 모니터링과 능동적인 해석이 요구된다.
◇‘Hot’뜨거, 분양시장=금융위기 이후 주택가격 하락에 대한 우려 등으로 주택구입에 소극적이던 소비자가 2014년 들어 전국 청약경쟁률이 7:1 수준을 보이는 등 분양시장에 집중하고 있으며, 2015년에도 주택구입에 적극적인 모습을 보일 것으로 예상된다.
이러한 배경에는 저금리 환경 하에서 유동성 증가, 경쟁 투자 상품의 수익률 저하, 정책적 지원 등에 따라 분양상품의 상대적 수익률 개선과 리스크 감소에 따른 결과로 판단된다. 2008년 5%대였던 기준금리가 금융위기 이후 지속적으로 하락해 현재 2%(2014년 10월 15일 기준) 수준을 보이고 있고 주택담보대출 금리가 지속적으로 낮아지고 있다. 금융위기 이후 경기 위축 등으로 지출과 투자가 줄면서 시중의 유동성이 증가하고 있다. 금융투자협회와 한국은행에 따르면 2014년 8월 말 현재 단기 부동자금이 757조원에 달한다. 경쟁 투자 상품인 주식은 거시경제 불안으로 변동성 확대에 따른 하방 리스크가 상존하고 예금상품은 금리 하락에 따른 수익률 악화가 불가피하다. 반면, 취득세 영구인하, 양도소득세 장기보유특별공제 부활, 전매제한 완화 등으로 주택구입 여건이 크게 개선되고 정책적 리스크는 감소하고 있다.
저금리 등의 변화에 따른 수요의 변화는 지속적인 분양물량의 증가로 이어지면서 2015년에도 30만호 가량이 예정돼 있다. 2008년 23만호에 불과하던 분양물량이 지속적으로 증가해 2014년 금융위기 이후 최대치인 33만 942호 수준을 보인다.
그러나 거시경제 불안, 물량 증가, 금리인상 가능성 등을 고려하면 2016년에도 현재와 같은 수요와 공급이 분양시장에서 이루어질지는 미지수이다.
건설기업들은 금융위기 이후 분양시장에서 상대적으로 저렴한 가격, 다양한 서비스 면적의 제공 등으로 소비자의 니즈(needs)에 적극적으로 대응하고 있다. 향후에는 이와 더불어 좋은 입지, 원가절감, 브랜드 가치 상승 등을 통해 변화에 민감한 소비자에 대응이 필요하다.
◇다시 재건축으로=도시정비시장은 글로벌 금융위기 이후의 장기간 침체상태에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있다. 최근 ‘건설 3저(저성장·저금리·저유가)’ 현상에 힘입어 재건축 사업을 둘러싼 대내외적 경제 환경은 새로운 전환점을 맞이하고 있다.
정부도 9·1 대책 등을 통해 재건축 사업의 회생을 위한 기존 규제의 개선 의지를 분명히 제시한 바 있다. 이에 따라 2015년 1월 20일 ‘도시및주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과해 제도적 환경이 구비된다.
또한 부동산 3법 개정안이 지난해 12월 29일에 국회 본회의를 통과해 분양가상한제 폐지로 재건축 사업에서 약 10% 내외의 조합원 부담 경감 등 긍정적 효과가 기대되고, 재건축 초과이익환수제가 2017년 말까지 3년간 유예돼 전국 562개 재건축 사업장 중 62개 구역, 4만 가구 조합원이 부담경감이라는 혜택을 입을 것으로 예상된다.
특히, 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 10년 단축돼 지난 1980년대 후반에 건설된 공동주택들을 시작으로 재건축 사업 추진을 위한 발걸음을 2015년 올해부터 바쁘게 내딛어야 할 가능성이 크다.
결과적으로 건설 3저는, 재건축 관련 규제 완화와 함께 재건축 사업의 기사회생을 돕는 밑거름이 되고 있다. 그러나 정부의 규제완화 조치들이 아직 보완이 필요하고, 건설 3저만으로 부동산경기 회복을 완성시킬 수 있는 것은 아니겠지만, 이 두 가지가 올해 재건축 사업의 재도약을 위한 신호탄이 될 것임은 분명해 보인다.
◇주택임대사업 틈새 or 대세?=정부는 2015년 경제정책 방향에서 내수 활성화와 주거 안정을 위해 ‘민간 주택임대 사업 활성화’를 주요한 정책과제로 선정했다. 이러한 정책변화는 글로벌 금융위기 이후 지속적으로 진행되고 있는 주택소비방식의 변화, 전세의 월세전환 등 임대시장의 구조변화와 맞물리고 있다.
정부는 기업형 주택임대사업의 육성을 위해, 택지, 금융, 세제 등의 인센티브를 지원할 경우 임대사업의 수익률을 5%정도까지 개선시킬 것으로 예상하고 있다. 도심의 경쟁력 있는 택지 확보, 분양시장 축소에 대한 대응책으로서 임대주택의 건설 및 운영 비즈니스는 올해 건설기업들의 주요한 이슈가 될 것으로 보고 있다.
지난해 2.26대책에서 예고된 주택임대소득 과세(2016년까지는 부과 유예, 2017년부터 부과 예정), 월세에 대한 소득공제 확대 등의 여건변화와 기업형 주택임대사업 관련 입법절차가 마무리되는 2016년부터 사업을 추진하기 위해서는 올해부터 본격적인 사업기획과 파트너 모색이 요구된다.
최근 건설업체들의 수주대상으로 부각되고 있는 재개발 재건축 사업에도 기업형 임대주택사업을 접목시킬 경우 다양한 효과를 거둘 수 있을 것으로 판단된다.
◇안전, 유지관리시장을 견인하다=국내 경제가 저성장 기조를 이어감에 따라 건설시장에서는 비용 투입이 많은 신축시장보다는 저비용의 개보수시장이 점차 확대될 것으로 보인다. 특히 최근의 여러 안전사고로 인해 2015년에는 안전에 대한 국민적 관심이 증대하면서 시설물 안전 및 유지관리 분야의 투자가 확대되는 원년이 될 전망이다.
구체적으로 2015년 정부 예산에서 안전 관련 예산이 대폭 확충됐다. 안전 관련 예산이 2014년에는 12.4조원이었는데, 2015년에는 이보다 2.2조원(17.9%)이 증액된 14.6조원으로 안전 예산이 편성됐다.
2015년 시설물 안전 및 유지관리 분야의 예산이 증가는 지난 한 해 동안 발생한 각종 안전사고 영향이 큰데, 동 예산 증가는 1회성에 그치지 않고, 향후 지속될 가능성이 크다. 따라서 건설기업은 건설시장이 향후 신축 중심에서 재개축 및 유지보수 중심으로 변화할 것에 대비할 필요가 있다.
◇해외건설 혼돈 속으로=올해 유가하락의 영향으로 해외건설 부문은 중동 발주 물량과 플랜트 물량이 감소할 가능성이 높아 수주에 어려움이 클 것으로 전망된다. 또한, 향후 유가 흐름에 대한 판단이 엇갈려 시장에 혼란이 클 것으로 예상된다.
저유가 상황이 골드만삭스는 3분기, 모건스탠리는 상반기까지 지속될 것으로 전망하는 등 유가하락흐름이 단기적인 양상으로 그칠 것이라는 시각이 지배적이나, 일부에서는 좀 더 장기간 지속될 것이라는 전망을 내놓는 등 유가 예측에 차이가 있다.
최근 몇 년간 국내 건설업체의 해외 건설수주가 상승한 결정적 요인은 유가상승에 있는데, 저유가 상황이 지속될수록 해외 건설수주에 부정적인 영향은 커질 수밖에 없다.
올해 건설기업은 저유가 상황이 단기적인 상황에 그치지 않고 더 지속될 가능성에 대비해 보다 근본적인 전략을 수립할 필요가 있으며, 내부 역량을 강화하기 위한 노력을 아끼지 말아야 할 것이다.
한편, 유가하락은 해외 사업에는 부정적이나, 국내 건설시장에는 원자재 수입 가격을 낮춰 건설 자재 비용을 하락시키는 등 일부 긍정적인 측면이 있어 이를 적극 활용해야 할 것이다.
원유 가격 하락시 주요 건설 부문별 생산 비용에 미치는 파급 효과를 2012년 가격 기준 산업연관표를 통해 분석한 결과, 유가가 50% 하락할 경우 건설비용이 최소 1.7%에서 최대 3.7% 정도 절감되는 것으로 분석됐다. SOC 토목 건설의 경우 비용 절감 효과는 2.8〜3.7%, 건축 부문은 1.7〜2.2%에 달하는 것으로 분석, 건축보다는 SOC 토목공사에 비용절감 효과가 큰 것으로 나타났다. 그동안 건설업체들은 부동산 경기침체와 공공공사 하락 및 공공공사 실적공사비 제도, 최저가낙찰제 등 출혈 경쟁으로 인해 건설공사 수익성은 지속적으로 하락했는데, 유가하락으로 인한 자재비용 하락을 수익률 제고를 위한 긍정적 요인으로 활용할 필요가 있다.

■건설기업의 대응방안
저성장, 저금리, 저유가 등의 3저는 올해 건설·부동산 시장에 7대 이슈를 발생시키고, 건설기업에게도 적잖은 영향을 미치는 것으로 나타났다.
7대 이슈별 건설기업에의 시사점과 대응방안을 요약해 보면, 대기업보다는 중소기업, 해외 시장보다는 국내 시장에 보다 긍정적 영향이 있을 것으로 예상된다. 대기업의 경우 그동안 해외 건설시장의 호조세로 최근 해외 매출이 총 매출의 40% 이상을 차지하고 있는데, 저유가로 인한 해외 수주의 위축은 올해 총 수주 실적 및 매출구성에 상당 수준의 변화가 예상된다. 단, 일시적 분양시장 호조, 재건축 사업성의 재가동 등은 대형 기업의 주택사업에 긍정적 영향을 미칠 전망이다.
저성장은 중장기적으로는 수요 감소로 인한 국내 민간건설부문을 위축시키는 부정적 요인이지만, 단기적으로 저성장 진입 지연과 극복을 위한 정부의 적극적 정책 시행을 기대할 수 있다. 경기활성화를 위한 공공건설투자 규모의 유지, 시설물 안전/유지관리 시장 및 임대주택사업 새로운 성장분야에 대한 각종 지원정책이 있을 것으로 예상된다. 시장 특성상 정책이 주는 국내 건설시장의 긍정적 효과는 대기업보다는 주로 중견 및 중소기업에게 더 큰 효과를 미칠 것으로 보인다.
다만, 7대 이슈별 건설기업에의 긍정적 효과 중 한시적인 효과가 다수 있고, 중장기적인 구조 변화와 맞물린 효과도 있다는 점에 유의할 필요가 있다. 분양시장 호조, 공공시장 확대, 저유가로 인한 비용 절감 등의 긍정적 효과는 1년 이상 지속이 어려운 한시적 효과로 판단된다. 주택시장의 디커플링, 재건축 시장 확대, 안전/유지관리 시장 성장, 임대주택사업 성장, 저유가로 인한 중동 및 석유화학플랜트 시장 위축 등은 중장기적 구조 변화가 3저로 인해 증폭된 현상들로 이해된다.
따라서 국내 건설기업은 3저에 따른 올 한해 한시적 효과들을 최대한 기회로 활용함과 동시에 중장기 구조 변화에 맞춘 기업의 전략 및 체질 변화를 함께 추구해야 할 것이다.

 


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.