[연재] 민간건축 설계비 산출가이드②
[연재] 민간건축 설계비 산출가이드②
  • 최동규 서인건축 대표
  • 승인 2014.11.18 10:24
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건축주에게 설계비 제출해야 하는데…어떻게 계산하지?

[연재② - 설계비 편]
건축주에게 설계비 제출해야 하는데…어떻게 계산하지?

“적정설계비, 외주비용의 ‘4~4.5배’는 돼야…”

▲ 최동규 건축사 
■설계비의 중요성
흔히 볼 수 있는 24시간 편의점에 가면 모든 물건에 바코드가 찍혀 있다. 기계에 갖다 대기만 하면 저절로 가격이 표시되고 사는 사람은 일체 군말 없이 그 가격을 지불하고 사가는 것이다.
그런데 건축설계비는? 일반 재화와 건축설계의 가장 큰 차이점은 즉시 구입할 수 있는 상품이 아닌 ‘미래 상품’이라는 것이다.

지금 당장 볼 수 있는 것은 투시도와 모형인데, 이마저도 건축주 입장에서는 첫 미팅단계에서 바로 구입할 수 있는 상품이 아니라, 한 달 혹은 두 달 이상 머리를 싸매고 만들어내야만 건축주에게 보여줄 수 있는 상품이 되는 것이다.

또, 건축사는 변호사, 의사, 회계사 등과 같은 엄연한 전문직으로 자리매김하고 있는 바, 같은 규모의 설계 건을 가지고 개개의 건축사가 건축주로부터 천양지차의 가격 차이가 나게 일을 맡는 것은 전문직의 영역을 스스로 송두리째 뒤흔드는 것이다.

설계비는 대표 건축사 한 명의 생활을 책임지는 것이 아니라 사무소에 딸린 직원들까지 모두 책임지는 비용이다. 따라서 민간건축 설계시장에서 턱없이 차이나는 설계비를 제시하는 행태는 반드시 근절돼야 한다.
공공건축의 경우 경기설계를 통해 몇 십 군데의 사무실이 응모한 후 그 후에 단 한 곳의 사무실만이 당선의 행복을 맛보게 된다.

당연히 당선된 사무실은 민간건축에서 받는 동종 규모의 설계대가에 비해 거의 3배에 가까운 설계비를 획득하기 때문에, 공공건축 설계경기에 자주 당선되는 설계사무실은 외형적으로 볼 때 풍족한 삶을 누리는 것 같이 보인다. (공공건축 설계공모 당선작에게 주어지는 실시설계비 역시 ‘건축설계’라는 지식서비스산업을 이해한 대가기준이 아니라 공사비(시공) 중심의 낡은 산정방식을 따르고 있으며, 최종 계약단계에서 비공개적으로 삭감되고 있는 것이 현실이다. - 편집자 주)

그런데 민간건축 시장에서는 공공건축 같은 대가기준은 없고 개개의 건축주는 가능한 싸게 설계하려는 마음이 본능적으로 존재하기 때문에 설계비에 대한 타협이 쉽게 이루어지지 않는다.

또한 대개의 건축주는 주변에 동종 건물의 설계 경험이 있는 지인(건축주)들과 사전교감으로 설계비에 대한 정보를 공유하고 있기 때문에 자칫 조금이라도 높다고 생각하는 설계비에 대해 거부감을 가지고 있을 가능성이 100%이다.

이런 경우 가장 중요한 것은 개개의 건축사가 최저선의 밑지지 않는 설계비용을 산출해내는 것, 이것을 어떠한 경우게도 흔들리는 않는 방침으로 삼는 태도가 절대적으로 필요하다.

설계만 할줄 알았을뿐 제값도 못받던 건축가들에게…
외주비 3천(25%) 들었다면 설계비는 최소 1억2천만원

▲ <표1>(예시)최저설계비 산출방법(외주비 30%인 3:3:3:1 비율 적용)
■설계비의 하한선

그럼, 이제 민간건축 시장의 적정한 설계비라고 생각하는 것을 함께 살펴보자. 최근까지 필자가 쌓아온 경험에 의하면 최저설계비의 산출기준과 계산식은 이렇다.

한 프로젝트를 수행하려면 일반적으로 ▷직접비 ▷간접비 ▷외주비 등이 소요된다. 그리고 여기에 ▷이익을 포함시키면 ‘설계비’가 된다. 안그래도 낮은 설계비에 무슨 ‘이윤’이냐 생각할지도 모르지만, 그래도 이익을 확보해야만 사무소가 유지될 수 있다. 때문에 ‘이익은 10%’로 계상해 놓는다.

이중에서 가장 분명하게 알 수 있는 비용은 ‘외주비’다. 외주비는 말 그대로 ▷구조 ▷전기 ▷설비 ▷조경 ▷경관조명 ▷투시도 ▷모형 ▷견적 ▷토목설계 등, 흔히 협력업체에 지불되는 비용을 말한다. ‘직접비’는 직접 투입돼 일하는 직원들의 실제 인건비로 계산한다.

계산하는 방식은 간단하다. “직접비: 간접비: 외주비: 이익”의 비율로 구성해 건축주에게 최초의 설계비용을 제출하기 전에 산출해 두어야 한다. 구체적인 이해를 돕기 위해 외주비용이 3천만원 소용되는 A프로젝트를 예로 들어보자.

◇최저 설계비(외주비×3.3)= “직접비: 간접비: 외주비: 이익”을 “3:3:3:1”로 계산하는 방식이다. 이에 따르면 설계비는 1억원(외주비 3,000만원×10/3(3.333))이 산출된다. 그러나 건축주에게 제출하기 전에, 이 비용으로 계획설계부터 실시설계까지 수행이 가능한지 따져봐야 한다.

검산은 ‘직접인건비’로 한다. (외주비 3천만원의 경우 직접인건비도 같은 비율인 3천만원이므로 설계에 조금이라도 경험이 있는 건축사라면 어느 정도 경력의 직원 몇 명으로 해당 프로젝트를 얼마 만에 끝내야할지 알 수을 것이고, 검산이 가능하다고 할 수 있다)

만약 연봉 3천600만원인 직원 1명과 2천400만원 직원 2명, 총 3인으로 A프로젝트를 수행할 경우, 1개월간 인건비는 700만원(8,400만원÷12개월)이다.

위의 계산식(3:3:3:1)에 따란 직접인건비 30% 범위에서 완료하려면 4개월 6일(적접비 3,000만원÷700만원/개월=4.28개월)만에 끝내야 한다. 이런 식으로 계산하다 보면 우리(건축계)가 받고 있는 설계비가 얼마나 열악한 상태인지 알 수 있다.  <표1 참조>

◇적정 설계비(외주비×4.5)= 또 다른 산출방법은 직접인건비의 3.15배를 산정하라는 AIA의 권고를 받아들인 것이다.
직접인건비와 간접인건비를 묶어(직접인건비 3의 3.15배) “직접비+간접비: 외주비: 이익=9.45:3:1”의 비율로 산출하는 방법으로, “직접비: 간접비: 외주비: 이익= 3:6.45:3:1”의 방법과 동일하다.

이렇게 계산하면 1억3천450만원(외주비 3,000만원×13.45/3(4.483))이 나온다. 최저설계비에 비해 34.5%가 높게 계산됐다. 필자의 생각에는 AIA 권고기준을 반영한 가격이 정상적으로 설계사무소를 운영할 수 있는 적정 설계비이다.

◇설계비 제출시 절충선(외주비×4)= 또 다른 방법은 외주비를 25%로 즉, 건축주에게 제시하는 설계비용이 외주비의 4배가 되도록 하는 것이다. 동일한 A프로젝트에 적용하면 1억2천만원(외주비 3,000만원×10/2.5(4))의 설계비가 산출된다.

이 경우 계산식은 “직접인건비: 간접비: 외주비: 이익=3.5:3:2.5:1”이다. 동일한 프로젝트에 최저설계비 1억원을 받은 사무실이 있다면 이보다 설계비를 20% 더 받는 사무실이라고 할 수 있다.

직접인건비는 4천200만원(설계비 12,000만원×35%), 가능한 설계기간은 6개월이다.(직접비 4,200만원÷700만원/개월⇒6개월) 외주비용 3,000만원에 설계비 1억 받은 사무실이 4.28개월에 끝내야만 하는 상황이 외주비용이 25%인 사무실의 경우 1개월 이상 더 설계할 수 있는 시간을 확보할 수 있게 되는 셈이다.

그러면 그동안 설계 잘한다는 평판으로 설계비 더 받고, 게다가 더 긴 시간을 투자한다면 적게 받고 빨리 끝내야 하는 상황에 몰리는 사무실과의 격차는 점점 더 나게 될 것으로 판단된다. <표2 참조>

▲ <표2>적정설계비 산출을 위한 계산식 및 검산식 비교

■설계비의 구성요소

◇직접인건비= 해당 프로젝트에 투여되는 직원의 실제 인건비. 퇴직금, 4대 보험료 등 회사에서 해당 직원에게 지불하는 모든 비용의 합계를 반영한다.

◇간접비= 해당 프로젝트와 관계있는 비용은 물론 관계없는 비용도 포함된다. 관계없다고 생각되는 비용의 종류는 관리직의 임금, 사무실 임대료, 회사차량 비용, 도서구입비, 회식비 등 어떻게 보면 특정한 프로젝트와 관계없지만 모든 프로젝트와 관계있는 비용이라고 할 수 있다. 회사 규모가 클 경우 간접비의 항목은 무수하게 많을 수 있다.

◇외주비= 설계비 산정방법 세 가지에 공히 적용되는, 외주비에 포함되는 항목은 ▷구조 ▷설비 ▷전기 ▷토목 ▷견적 ▷정화조 ▷투시도 등 극히 기본적인 항목의 외주비만 포함해야 한다. 만약 건축주가 ▷인테리어 ▷조경 ▷경관조명 ▷음향설계 등 별도의 외주 용역을 요구하는 경우에는 앞서 설명한 '방법1(3:3:3:1)', '방법2(3:3.5:2.5:1)', '방법3(3:6.45:3:1)'의 방법으로 산출해 나온 설계비에 추가 용역비를 추가하면 된다. 만약에 요구하는 모든 외주비를 모조리 포함해서 위의 방법을 적용하면 설계비가 상당히 높아져서 건축주에게 설득력을 잃게 될 것이다.

◇이익= 문자 그대로 이익으로 계상해 놓는 비용. 이익이 축적이 되지 않으면 위험한 운영상태가 지속되고 어느 순간 빚더미에 올라가게 된다. 대부분 민간건축 설계시장에만 의존한 사무실들의 경우 빈한한 운영상태를 유지하다가 일부 질이 나쁜 건축주를 만나 설계비 잔금도 받지 못하는 상황이 될 경우, 여유자금이 없다면 사무실의 운영 상태를 위험에 빠트리게 된다.  <다음호에 계속>

정리 = 한국건설신문 이오주은 기자 yoje@conslove.co.kr



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