한국건설신문 김덕수 기자= 지난 18년 간 주택시장을 비교하면 우리나라는 미국과 영국에 비해서는 낮은 가격 상승률과 변동성을 보였다.
최근 주택가격 상승률(1995년 대비 2013년 상승률)을 확인하면 영국(160.3%), 미국 (119.0%), 우리나라(69.5%) 순으로 높게 상승하였고 일본은 44.6% 하락했다.
지금까지 우리나라의 주택가격은 미국과 영국에 비해 상승기 상승률은 낮고 하락기 하락폭은 작은 것으로 나타탔으며, 오히려 두 국가에 비해 안정적인 흐름을 보였다. 미국과 일본은 연간 인구 증가 수 정점을 형성한 이후 14~15년의 시차를 두고 주택가격 상승 정점이 도래하였고 영국은 인구 증가 수의 정점과 가격 상승기의 정점이 동행하여 나타났다.
일반적으로 가구 수가 주택의 직접적인 수요로 판단되나, 전 세계적으로 1인 가구가 증가하면서 모든 국가에서 가구 수가 증가하고 있다.
일본의 경우 1인 가구 증가 속도가 빨라 주택시장에 부담으로 작용하는 것으로 해석됐다.
공급 시장은 각국의 주택 공급 시스템에 따라 다른 양상이나, 가용 토지 제약이 큰 영국과 일본은 가격 상승 및 하락 여부에 상관없이 장기적으로 주택 공급이 감소했다.
미국은 비교적 주택가격에 탄력적으로 공급시장 조절이 이루어져 왔으나, 영국과 일본은 중장기적으로 감소하는 패턴이었다.
우리나라도 가용 토지 제약이 크다는 점을 고려하면, 가격의 변동성과는 별도로 신축 주택 공급 물량의 축소라는 중장기적 트렌드에 대한 대비가 필요한 것으로 판단된다.
중장기적으로 신축 주택시장 규모 축소는 불가피한 상황에서 대체 시장이라 할 수 있는 유지관리 시장의 성장세는 대부분의 국가에서 더디게 나타나고 있어 공급 시장의 중장기적 연착륙 방안에 대한 고민이 필요한 시점이다.
■전월세 가격 상승 등 ‘과거 경험하지 못한 현상 지속’
금융위기 이후 우리나라 주택시장은 구조적 변화 진입 여부와 관련한 논쟁이 활발하다.
금융위기 이후 수도권을 중심으로 주택가격은 하락하고 전·월세 가격은 상승하는 등 과거에 경험하지 못한 현상이 지속되고 있다.
또한, 일본과 유사한 패턴으로 장기 주택가격 하락에 대한 우려도 제기되고 있다.
이렇듯, 가격 상승에 대한 불확실성이 커지면서 수요 측면에서는 자가 보유보다는 임대를 선호하는 현상이 확대되고 있다.
인허가, 분양, 준공 등 신규 주택공급 물량이 과거에 비해 감소하면서 주택산업의 규모 축소가 빠르게 진행되고 있다. 일본의 인구는 2000년까지는 빠르게 성장하였으나 지난 15년 간 정체를 겪고 있으며, 2009년부터는 인구가 감소하기 시작했다.
1970년 1억명을 돌파하였고 2000년까지는 꾸준히 증가하여 1억 2천700만명에 이르고 있다.
그러나, 연간 인구 증가수는 빠르게 둔화되었고 2009년부터는 인구 감소세가 나타났다.
2012년 현재 인구는 10년 전인 2002년 인구와 유사한 수준인 1억 2천752만 명이며 전년 대비 28만명이 감소했다. 노령화 속도도 빨라 2012년 현재 65세 인구 비중이 24.1%에 이르고 있다.
지난 40년 간 65세 인구 비중이 15.9%p 증가, 영국과 미국의 70세 인구 비중이 지난 40년 간 3~4%p 증가한 것에 비하면 노령화 속도가 급격하다.
14세 이하 인구 비중도 감소하고 있어 노령화가 지속적으로 진행될 것으로 예상된다.
일본의 사례를 볼 때 1인 가구 증가 속도가 급격하게 이루어지면 가구수가 증가하더라도 주택시장에 부담으로 작용할 수 있음을 시사했다.
가구 해체, 1인 가구 증가 등의 현상이 전 세계적으로 나타나면서 4개국 모두에서 가구수는 증가하고 있어 주택 가격과 가구수 증가와의 상관성이 약화되고 있다. 다만, 1인 가구 증가 속도의 차이는 존재한다.
미국과 영국은 현재 1인 가구 비중이 30%를 밑돌고 있고 1인 가구 증가 속도도 더딘 편이다. 영국은 지난 10여 년 간 29% 내외의 수준으로 안정화시켰으며, 미국은 증가세는 지속되나 속도는 더뎌 30%를 넘어서기까지 상당한 시일이 걸릴 것으로 판단된다.
반면, 일본은 1인 가구 비중이 30%를 넘어섰고 1인 가구의 증가 속도도 가파르게 이루어지고 있어 1인 가구의 증가가 지속될 것으로 판단된다.
1인 가구 증가가 빠르게 이루어지고 있는 우리 시장에서도 가구수 증가만으로 주택시장 안정을 판단하기 어려운 측면이 존재하고 있다.
■선진국의 신규 주택 공급 물량은 어떻게 변화했나
일본은 1980년대 후반 이후 주택 공급이 지속적으로 감소하여 신규 주택 착공 호수가 25년 전에 비해 52% 수준까지 감소했다.
착공을 기준으로 1970년대(1970〜1979년 평균) 연평균 154만호, 1980년대(1980〜1989년 평균) 136만호, 1990년대(1990〜1999년 평균) 144만호, 2000년대(2000〜2009년 평균) 113만 호의 실적을 보였다.
금융위기 이후 공급 물량 급감 현상이 일본에서도 나타나고 있으며 2010년부터 2012년까지 최근 3년 간은 85만 호 수준에 그쳤다.
2012년 물량은 전고점이었던 1987년 대비 52% 수준에 그치는 물량으로 지난 25년간 일본의 신규 주택 공급 물량이 절반 수준으로 감소했다.
일본의 주거용 투자액도 신규 주택 공급 추이와 유사하게 지속적으로 감소한 것으로 조사됐다.
1994년 26조 엔 수준이었던 주택투자는 2012년 14조 엔까지 감소했다.
신축 착공이 많았던 1996년의 28조 엔을 고점으로 지속적으로 감소했다. 2000년 초반에는 20조 엔대를 형성하였으나, 2000년대 후반부터는 15조 엔 규모로 축소됐다.
2010년 이후에는 15조 엔을 하향하는 주택투자 규모를 형성하고 있다.
■국내 주택시장, 특정 국가 모델로 해석하기 어려워
지난 20여 년 간의 우리나라 주택가격의 흐름은 미국, 영국과 비교할 때 비교적 변동성이 낮았다.
지난 20여년 간 우리나라 주택시장은 초과 수요 시장을 형성하면서 가격이 급등한 것으로 일반적으로 해석되고 있다. 그러나, 미국과 영국과 비교하면 변동성이 낮다.
미국과 영국은 금융위기 직전의 과잉 유동성과 적극적인 자가 보유 확대 정책 등에 힘입어 주택가격 상승을 경험했다.
따라서, 금융시장 여건, 주택정책 등 다수의 변수에 의하여 비교적 높은 주택보급률에도 불구하고 주택가격의 상승이 나타날 가능성은 존재한다.
향후 우리나라 주택가격 흐름을 특정 국가(미국식 혹은 일본식 모델) 모델로 판단하기는 어려우나 위험 요인은 명확하여 위험 관리가 절실하다.
미국은 신규 주택 공급이 제약이 적어 높은 공실률에도 가격에 비교적 탄력적으로 공급물량이 변동했다. 또한, 주택 금융시장의 영향력이 절대적인 시장이다.
일본의 신규 주택 공급 여건은 우리나라와 유사하지만, 재고 주택시장은 공동주택 비중이 높은 우리와 달리 목조 단독주택의 비중이 높은 차이를 보이고 있다.
또한 일본의 버블 당시 9%를 상회하던 공가율과 비교하면 2010년 현재 우리나라의 공가율은 5.4%로 여전히 낮은 수준이다.
인구 구조적 변화는 일본식 모델에 대한 잠재적 위험 요인임에는 분명하나, 주택금융의 발전으로 인한 미국식 유동성에 의한 가격 상승 가능성도 배제하기 어렵다. 따라서, 단편적인 변수로 각국의 주택가격 흐름을 판단하기는 어려우며, 각국의 주택시장의 배경과 시스템 등에 따라 복합적인 영향을 받을 것으로 판단된다.
그러나, 인구수 감소, 노령화, 1인 가구 증가 등과 같은 인구 구조의 변화와 신규 주택시장의 축소하는 위험 요인은 명확하다.
■신축 주택시장 축소 불가피, 적극적 대응 필요
결국, 우리나라의 경우에도 신축 주택시장 규모 축소가 불가피한 상황에서 대체 시장이라 할 수 있는 유지관리시장의 성장세 등과 관련한 공급 시장의 중장기적 연착륙 방안에 대한 고민이 필요한 시점이다.
미국의 경우 신축 시장 규모가 유지됨에 따라 유지보수시장보다는 주택산업 관련 부대 서비스시장의 성장세가 가팔랐다.
영국은 제도적인 특수성에 기인해 유지보수시장의 비중이 높고 경기 변동성이 낮은 비교적 안정적 시장을 형성하고 있다.
반면, 일본은 신축 주택시장 축소를 리폼시장이 대체하고 있지 못하며 성장세도 더디다.
일본의 경험에서 보듯이 신축 시장을 대체할 수 있는 유지관리시장의 성장세가 더딜 수 있다는 점을 고려하여 향후 신규 주택시장의 축소에 대비해야 할 것이다.
