개발부담금 폐지 등 의원 입법 발의 필요해
한국건설신문 주선영 기자= 최근 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 등 3개 단체는 여야 대표, 원내대표, 정책위의장 및 국회 국토교통위원회 위원을 방문해 ‘내수활성화를 위한 주택건설산업 핵심 규제개선 과제’를 공동으로 건의했다.
3개 단체는 지난 7.24 경기부양을 위한 ‘새 경제팀의 경제정책 방향’을 기점으로 주택·부동산 시장이 회복기미가 보이고 있으나, 여전히 침체상황에서 벗어나지 못하고 있는 상황으로 부동산 시장 활성화를 위해서 이번 임시국회 기간내 반드시 처리해 줄 것을 요청했다.
이에 본지는 주요 개선건의 내용을 살펴봤다.
■국회 계류 중인 법률안
◇분양가상한제 운용 개선=주택시장 환경 변화에 따라 정부가 상한제 폐지를 발표(’09~’14년까지 13차례)했으나, 국회를 통과하지 못하고 상한제가 존속돼 정부정책이 신뢰를 상실하고 있다.
부동산 시장 과열기에 도입된 분양가상한제는 글로벌 금융위기 이후 장기간 주택시장이 침체되고 있는 현 상황에 맞지 않은 과도한 규제로 대표적인 갈라파고스 규제(글로벌 스탠다드에 어긋나는 한국형 규제), 실제 사업주체는 분양가격을 책정할 경우 미분양 우려 등으로 분양가심사위원회에서 심의한 분양가격 보다 인하하고 있는 실정이다.
신규주택의 적정가격 공급을 통한 국민 주거안정이라는 도입목적과 달리 가격 규제로 인한 최대 피해자는 서민이다. 실제로 집값은 안정됐으나, 주거안정 실패로 서민부담이 가중됐다. 또 부채상환 등 자금이 필요한 유주택자도 거래동결로 경매처분을 당하거나 전세전환 등 주거수준 하향 이동(중산층·서민 피해 증가)했다. 신기술 및 특화상품 개발을 저하시켜 주택품질 하향 평준화를 초래했다.
3개 단체는 “분양가상한제 운용 개선으로 정책 불확실성을 제거해 정부정책 신뢰 회복 및 추가 가격하락 우려 해소가 필요하며, 상한제 폐지시 주택시장에 긍정적인 시그널로 작용해 주택 시장 회복을 위한 모멘텀으로 작용할 것으로 기대하다”며 분양가상한제 운용 개선 ‘주택법’ 개정안이 국회의 조속 통과를 외쳤다.
◇용적률 규제 완화=부동산 경기 침체 지속에도 용적률의 상한 규제에 따른 사업성 부족 등으로 주택사업 추진 어려움이 가중되고 있다. 또 지자체의 인구밀도, 토지이용 등 변화에도 일률적인 용적률 상한 적용으로 탄력적인 사업추진이 어려운 실정이다. 더욱이 주거지역의 경우 지자체에 따라 조례로 법적 상한보다 낮게 적용하고 있으며, 실제 인가는 더 축소되는 등 용적률의 과도한 하향 조정으로 사업성이 악화됐다.
단체는 “용적률이 높을 경우 난개발이라는 잘못된 인식으로 기반시설이 확보된 상태에서도 적정 용적률이 허용되지 않는다”라며, “용적률 축소는 분양가격 상승 요인으로 작하고 있다”며 박상은 의원이 지난해 대표발의 한 국토계획법 개정안의 국회 조속 통과를 주장했다.
◇재건축부담금 폐지=재건축부담금은 현재의 주택시장 상황이 입법당시와 큰 차이가 있어 주택재건축사업의 활성화 저해 요소로 작용한다.
최근 주택시장 장기침체에 따른 주택가격 하락 및 미분양 물량의 증가로 오히려 부동산 경기의 부양정책이 필요한 상황이다. 재건축사업은 주택시장 장기침체에 따른 사업성 저하로 주민들의 사업의지가 약화됐고 시공사도 현금청산 증가, 미분양 우려 등으로 입찰참여가 감소해 사업 중단이 심화되고 있다.
재건축부담금 제도 시행(’06,5.24) 이후, 부담금이 부과된 사업장 4곳 중 부담금 납부사업장은 1곳(이화연립, 총981만원)에 불과하며, 현재의 재건축사업 침체상황을 고려할 때, 재건축부담금 2년간 부과중지 기간 중에도 수혜대상 단지는 극히 드물 것으로 예상된다.
또한 재건축부담금 완화가 지자체 세수확보에 미치는 영향은 미미하다. 재건축부담금 완화시 지자체 재정에 큰 부담을 주지 않으며, 현재 도시정비기금의 확충보다, 재건축조합원의 부담 완화 및 사업 활성화가 시급한 상황이다.
징수된 재건축부담금은 국가에 50%, 특별시 광역시 도에 20%, 시 군 구에 30% 귀속되며, 국가 귀속분은 국민주택기금의 재원으로, 지자체 귀속분은 도시 주거환경정비기금 등의 재원으로 사용된다(재건축 초과 이익 환수법 제4조).
이에 대한 개선책으로 신동우 의원이 대표발의 한 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 폐지법률안(’14.3.20) 의 조속 통과를 건의했다.
◇정비기반시설 무상양도 범위 명확화=무상양도 대상인 정비기반시설을 도시계획시설인 기반시설로 제한해 조합부담 증가 및 정비 사업이 위축됐다. 재개발구역에는 정비되지 않은 협소한 골목길이 많아 기존 도시 관리계획에 포함되지 않은 도로 등 기반시설 비율이 높으므로, 정비사업 시행자의 매입비용이 증가된다.
공공의 기반시설설치 업무전가 및 인·허가권을 이용한 약탈적 행정으로 부당이익을 도모하게 된다. 도로 등 공공용재산의 설치 유지는 원칙적으로 국가와 지지자체의 고유 업무임에도 기존에 설치된 골목길을 그대로 사용하게 하다가, 현황도로를 제외하고 도시계획시설 도로만을 무상양도한 후 새로 설치되는 정비기반시설 전체를 무상으로 기부채납 받는 것은 재개발사업을 계기로 국가와 지방자치단체의 업무를 민간사업 시행자에게 전가하고 실질적으로 이득을 취하는 결과다.
또한 민간사업자에 의해 새로 설치된 정비기반시설이 관리청에 무상으로 귀속됨으로써 발생하는 사업시행자의 재산상의 손실을 고려해 국가·지자체 소유의 정비기반시설을 무상으로 양도해 재산상의 손실을 보전해주고자 하는 입법 취지에 배치된다.
이 같은 문제점을 해결하기 위해서는 도시계획시설로 결정되지 아니했으나 사실상 도로로 사용하고 있는 부지도 무상양도 대상 도로에 포함해야 한다.
■의원 입법 발의가 필요한 법률안
◇민영주택에 대한 주택공급에 관한 규칙 적용 배제=현재는 20세대 이상의 주택을 공급하는 경우 국토교통부령으로 정하는 입주자모집 조건·방법·절차, 입주금 납부 방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차에 따르도록 하고 있다.
주택공급에 관한 규칙은 정책배려대상에게 주택 공급기회 제공, 실수요자에게 주택 마련의 균등한 기회보장 등을 위한 공급 질서 확립을 위해 도입됐다. 현재는 주택보급률이 전국 기준으로 100%를 넘고, 정부에서도 주택시장 안정을 위해 주택공급 물량을 조절(2014년 주택종합계획)하는 등 민영주택 공급에 대한 규제가 불필요하게 됐다.
따라서 정책적 배려가 필요한 대상, 일정 소득수준 이상으로 다양한 주택공급이 필요한 대상으로 공급제도를 이원화하는 주택정책의 선진화가 필요하다. 민영주택에 공급규칙 적용기간 및 적용대상을 일몰제로 운용함으로써 단계적 개선을 해야 한다.
◇사업주체의 하자보수 책임범위 명확화=집합건물법은 기본적으로 수분양자들의 권리를 보호하는 차원에서 모든 건축물을 포함한 법률로써 일률적으로 하자담보책임기간을 명시하고 있다. 그러나 공동주택의 경우 주택법에 의해 하자담보책임기간을 공종별로 별도로 규정하고 있어, 하자담보책임기간은 집합건물법이 아닌 주택법을 준용토록 하는 것이 법체계의 정당성에 부합한다.
주택법상 하자담보책임기간과 집합건물법상 담보책임 존속기간을 조화롭게 해석할 필요 있다. 집합건물이면서 주택인 경우 집합건물법에 주택법의 하자담보 책임의 규정을 배제하는 명시적인 규정이 없는 이상 하자의 발생 시기에 관하여는 주택법을 적용함이 바람직하다.
3개 단체는 공동주택 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조 규정에 의하도록 집합건물법 개정을 통해 공동주택 담보책임 및 하자보수 관련 주택법 우선규정을 삭제해야 한다. 또 사업주체의 구분소유자에 대한 담보책임 부담 범위를 명확화해야 한다. 하자담보책임기간(주택법)과 담보책임 존속기간(집합건물법)의 일원화 등 개선사항을 얘기했다.
◇개발부담금 폐지=헌법상 실질과세의 원칙과 재산권 침해 소지가 있다. 개발이익은 토지재산 즉 원본에 대한 과세가 아니라 원본으로부터 파생된 이득에 대해 부과하는 수득세의 일종이다. 토지개발이 이루어져 일시적으로 가치가 증가한 것일 뿐 개발이익이 실현된 것이 아니므로, 개발부담금은 미실현 된 이익에 대한 부과로 헌법상 실질과세의 원칙에 반하며 재산권 침해 소지가 있다는 것.
중복적인 세금 납부로 과도한 재정적 부담이 있다. 개발부담금은 양도소득세와 동일한 수득세로서 부담목적이 동일해 원칙적으로 중복돼 이중과세에 해당된다. 지목이 변경됨으로써 가액이 증가한 경우 취득으로 간주해 취득세(지방세법 제7조제4항)를 부담하므로 이 경우에도 개발부담금과 중복 부담된다. 토지 보유시 재산세 및 종합부동산세도 납부해 부담이 가중되고 있다.
단일의 고세율 부과로 원본잠식의 우려 및 조세평등의 원칙 위배 소지도 문제점으로 지적된다. 미실현이득을 부담금 부과기준으로 하고 있어 단일의 고세율로 하는 경우 가공이득에 대한 부담이 돼 수득세로서의 본질에 어긋나는 원본잠식의 우려가 있다. 소득 수준이 다른 부담자 사이의 실질적인 평등이 이루어질 수 없어 조세평등의 원칙에 위배 소지가 있다.
또한 위헌, 부과면제, 정부 부동산대책 등에 따른 변화로 제도의 일관성이 결여된다.
