건축물의 공유자에게 부당이득반환을 이유로 한 유치권 행사
건축물의 공유자에게 부당이득반환을 이유로 한 유치권 행사
  • 김진호 변호사
  • 승인 2013.11.27 09:36
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발주자가 아닌 건축물의 공유자에게 부당이득반환을 이유로 유치권 행사가 인정되는가?
Q : 甲 건물을 A는 1/2 , B와 C는 1/4씩 각 지분으로 공유하고 있다가 B는 공유자 A의 동의 없이 건설업자 D에게 갑 건물의 1, 2층에 대해 공사대금 금 2억5천만원에 도급하였다.
D는 약정 기간 내에 위 공사를 완료하였으나, B는 D에게 공사대금을 지급하지 못하였다. 그러나 위 공사로 인하여 甲 건물의 가치는 종전보다 금 149,779,696원 상당 증가하였다. 공사대금을 지급받지 못하자 건설업자 D는 위 건물 1층 중 일부를 공장으로, 이 사건 건물 2층 중 일부를 사무실로 각 점유, 사용하고 있다.
공유자 A가 위 D에게 무단 점유를 이유로 그 점유부분의 명도를 구하자, D는 위 건물에 대해 유치권(공사대금채권 내지 자신의 공사로 인한 가치증가분에 대한 부당이득반환청구권)을 가지고 있다고 주장하면서 위 명도청구는 위 비용(유익비)상환의무 내지 부당이득반환의무와 동시이행관계에 있는 한도에서 이유 없다고 주장하면서, 반소로서 A에게 위 비용(유익비)상환 내지 부당이득반환을 구하고 있다.
A : 이는 건설업자 D(급부자)가 공유자 B(중간자)와 공사도급계약을 체결하고 이에 따라 급부(공사완료)를 하였는데, 그 급부로 인하여 그 계약관계 밖 제3자(수익자인 공유자 A)가 A 지분에 상응하는 건물의 가치 증가(74,889,848원)이득을 얻은 한편, D(급부자)와 공유자 B(중간자) 사이의 계약은 유효한 사안에서 수급인 D는 도급인 B에 대해서 보수청구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라 제3자에게 부당이득의 반환을 청구할 수 있는가하는 문제이다.
원 심{대전고법 97나4515(본소), 98나1568(반소) 판결}은 A가 D로부터 위 건물을 명도받기 위해서는 공사대금채무(위 도급계약 체결에 동의나 추인한 바 없으므로)는 없으나 비용(유익비)상환의무등은 있으므로 건물 가치상승분 금149,779,696원 중 A 지분인 2/4에 해당하는 74,889,848원을 유치권자 D에게 지급하라고 했다.
이에 대해 대법원은 계약상의 급부가 계약의 상대방뿐만 아니라 제3자의 이익으로 된 경우에 급부를 한 계약당사자가 계약 상대방에 대하여 계약상의 반대급부를 청구할 수 있는 이외에 그 제3자에 대하여 직접 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보면, 자기 책임 하에 체결된 계약에 따른 위험부담을 제3자에게 전가시키는 것이 되어 계약법의 기본원리에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라, 채권자인 계약당사자가 채무자인 계약 상대방의 일반채권자에 비하여 우대받는 결과가 되어 일반채권자의 이익을 해치게 되고, 수익자인 제3자가 계약 상대방에 대하여 가지는 항변권 등을 침해하게 되어 부당하므로, 위와 같은 경우 계약상의 급부를 한 계약당사자는 이익의 귀속 주체인 제3자에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없다고 보아야 할 것이다.
한편, 유효한 도급계약에 기하여 수급인이 도급인으로부터 제3자 소유 물건의 점유를 이전받아 이를 수리한 결과 그 물건의 가치가 증가한 경우, 도급인이 그 물건을 간접점유하면서 궁극적으로 자신의 계산으로 비용지출과정을 관리한 것이므로, 도급인만이 소유자에 대한 관계에 있어서 민법 제203조에 의한 비용상환청구권을 행사할 수 있는 비용지출자라고 할 것이고, 수급인은 그러한 비용지출자에 해당하지 않는다고 보아야 할 것이다 라고 판시(대법원 99다66564,66571 판결)하면서 “D로서는 이 사건 건물의 공유자 A에 대하여 직접 부당이득반환을 청구하거나 유익비상환을 청구할 수 없어 유치권자로서 위 건물을 적법하게 점유할 권리가 없다”라고 판시했다.
따라서 수급인은 공유관계에 있는 건물을 도급받는 경우 공유자 전원과 계약을 체결하지 않거나 대리관계를 명확히 하지 않는 경우 수급인은 일부 공유자인 도급인에 대해서만 보수채권이 있고 계약관계를 인정받지 못하는 다른 공유자에 대해서는 유치권을 행사할 수 없게됨을 유의하여 할 것이다.


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