Q : 용인시 공세동에 있는 S 아파트 단지는 시행사인 H 건설과 시공사인 S 건설이 부도가 난 관계로 시행사인 H 건설이 하자보수이행증권{보증책임기관 ㈜대한주택보증)을 끊고 ㈜대한주택보증의 주도로 아파트 공사를 완료하고 2010. 1. 사용승인을 득했으나, ㈜대한주택보증과 시행사인 H 건설 등은 2010. 3. 위 아파트 단지에 대한 하자를 전체적으로 조사하여 5,000여개 하자를 조사한 리스트를 작성한 바 있다.
위 아파트 단지를 분양받았던 수분양자들이 분양대금을 반환받기 위해 아파트 각 세대(전유부분)들에 대해 가압류를 했고, 수분양자들이 총 345세대 중 123세대 전유부분에 대해서만 대지권은 매각에서 제외한 채 강제경매를 진행하여 2012년에 전유부분만의 매각이 이루어졌다. 위 아파트 단지의 대지와 222세대 전유부분에 대해서는 ㈜대한주택보증, ㈜아시아신탁이 수의계약으로 2013. 9. ㈜S에게 매각을 완료했다. 123세대 전유부분 소유자와 ㈜S는 위 아파트 단지 하자보수 문제를 어떻게 해결할 방법이 있는가·
A : 2012.12.18. 개정된 주택법 제46조 제1항에 의하면 “사업주체는 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 공동주택의 사용검사일부터 공사별로 1, 2, 3, 4년차 하자담보책임기간을 진다.”라고 규정되어 있습니다(개정사항은 2012.12.18. 공포한 날부터 시행됨). 반면 2012.12.18. 개정 전에는 사업주체를 상대로 한 아파트 단지 전유부분·공용부분 하자에 대한 손해배상 청구 모두 공동주택의 사용검사일부터 공사별로 1, 2, 3, 4년차 하자담보책임기간을 진다.”라고 규정되어 있었습니다.
사업주체를 상대로 한 아파트 단지 전유부분·공용부분 하자에 대한 손해배상 청구는 사업주체가 부도가 되었다는 점, 1-3년차 하자에 대해서는 제척기간 3년이 도과되었다는 점에서 비록 4년차 하자에 대해 법적으로 청구할 수 있고, 전유부분 하자에 대해 입주자가 하자담보책임을 물을 수 있는 기간이 연장되었다 하더라도 그 실익은 없습니다.
그렇다면 위 아파트단지의 입주자대표회의가 총회의 의결을 거쳐 ㈜대한주택보증을 상대로 하자보수보증금 청구 소송을 하는 방법 밖에 남아 있지 않게 됩니다. 그런데 ㈜대한주택보증과 시행사인 H 건설 등이 2010. 3. 위 아파트 단지에 대한 하자를 전체적으로 조사한 바가 있다고 하므로 일단 이러한 하자 조사 결과에 대해서 2013. 3월경을 하자발생시점으로 보고 위 아파트단지의 입주자대표회의는 총회의 의결을 거쳐서 ㈜대한주택보증을 상대로 하자보수보증금 청구 소송을 상사시효 5년내에 제기할 수 있다 할 것입니다. 이때 경매로 인한 매수인들도 대법원이 “구 주택건설촉진법 제38조, 구 공동주택관리령 제16조, 제17조 등 공동주택 사업주체의 하자보수책임에 관한 규정이 공동주택을 경매절차에서 낙찰 받은 자에 대하여도 적용된다(대법원 2005다18146,18153 판결)”고 판시하고 있으므로 하자보수보증금 청구가 가능하다 할 것입니다.
㈜대한주택보증을 상대로 한 아파트 단지 전유부분·공용부분 하자에 대한 하자보수보증금 청구는 위 경매세대 및 새로이 분양되는 입주민 모두를 포함하여 입주자대표회의를 구성하여 총회의결을 얻어야 하고, 이 사건 분양사업의 경우 신탁등기된 소유자 (주)아시아신탁가 법원 경매 내지 수의계약에 의해 매도하는 형식을 취하고 있으나, 주택법 제2조 7호에서 말하는 "사업주체"는 주택분양사업자이므로 시행사인 H 건설과 시공사인 S 건설을 위 “사업주체”로 보아 이들에 대해 하자보수를 요구하는 내용증명을 보내야 한다고 생각합니다.
이 사안의 경우 ㈜대한주택보증은 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니했거나 부실시공 또는 설계도면과 다르게 변경 시공하는 등의 공사상 잘못으로 사용검사 이전에 이미 주택에 나타난 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 조경수의 고사 및 입상불량 등 하자에 대해서는 보증책임을 부담하지 않는다 할 것입니다(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결, 2002. 5. 14. 선고 2002다4597 판결 등).
