“노후아파트 리모델링은 선택이 아니라 필수”
“노후아파트 리모델링은 선택이 아니라 필수”
  • 강부성
  • 승인 2013.07.17 09:27
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<대량공급 아파트의 반격, 리모델링 정책을 말한다>

‘특혜법’으로 낙인찍히며, 오랜 기간 법안으로 제정되지 못하고 표류해 온 수직증축 리모델링. 이를 둘러싼 각 분야의 기압골이 최근 실용적 관점에서 합일점을 찾으며 안정되는가 싶더니 국회에 오르자 다시 지역별 형평성이란 문제로 발목이 잡혀 계류 중이다.
이에 본지는 건설 및 관련업계의 관심이 집중돼 온 이 뜨거운 감자가 시민단체의 주장대로 과연 구조적으로 위험할 뿐 아니라 건설사에 일감을 몰아주고 부자들의 재산을 증식시키기 위한 특혜법인지, 아니면 고밀화 된 도시에서 공동주택의 노후화와 라이프스타일의 변화를 거스를 수 없는 이상 필수불가결한 선택인 것인지, 강부성 서울과학기술대학교 교수이자 한국 셉테드학회 회장의 해설과 진단을 통해 그 진실을 알아본다. <편집자 주>

 

<대량공급 아파트의 반격, 리모델링 정책을 말한다>
“노후아파트 리모델링은 선택이 아니라 필수”

 ▲강부성 한국셉테드학회 회장
◇우리나라만큼 사회 변화와 발전 속도가 빠른 나라는 없는 것 같다=86아시안게임, 88올림픽, 2002월드컵 등을 통해 중진국의 입지를 확고히 했고, 세계 10위권의 경제대국, 국민소득 2만불, 인구 5천만명이라는 2050클럽 가입 등, 우리나라가 선진국의 대열에 당당히 합류했음을 보여주었다.
최빈국 중 하나였던 우리나라가 OECD 국가로서 격상되면서, 국민의 생활수준이 높아졌으며, 생활에서의 요구 수준도 계속 높아지고 있다. 우리의 생활을 의식주로 구분해서 볼 때, 식생활과 의생활은 과거에 비해 현재 많이 변화된 것을 실감할 수 있고, 주생활 역시 높아지는 요구에 적절히 대응해야할 것이다. 그러나 주택은 한번 지어지면 물리적 형태가 고정되기 때문에 변화하는 주생활 요구에 제대로 대응하지 못하고 있다.
사람이 20여년 살다보면 가족구성원도 바뀌고, 소득도 바뀌고, 없던 취미도 생기게 되며, 그에 따라 원하는 주택의 규모나 방수 등도 변하게 된다. 또 그즈음 되면 주택 설비관련 고장이 하나둘씩 나타나고, 녹물도 생기도 물도 새고 하는 일이 비일비재해서 대대적인 개보수나 리모델링이 필요하다.
단독주택의 경우에는 개보수 또는 리모델링은 전적으로 개인의 의사결정 문제지만, 아파트와 같은 공동주택의 경우는 다양한 입장 차이가 있는 거주자들의 의견을 수렴해야 한다는 난관이 있다.

◇아파트는 지은 지 20여년이 지나면서 노후화돼 리모델링이 필요하다=그 세월동안 생긴 세대간의 경제적 차이, 가족구성원 변화 등을 반영한 리모델링이 현실적으로 작동되지 않는 형국이다. 이러한 상황에 대해 리모델링 대상이 되는 400만 공동주택 거주자들의 불만이 우리 사회에 팽배해 있으며, 공동주택 리모델링 활성화를 위한 제도적인 개선에 대한 요구가 점점 강렬해지고 있는 현실이다.
노후 공동주택 거주자의 불편과 불만은 예상 외로 심각한 것으로 나타났다.
연구에 의하면 노후공동주택 거주자가 느끼는 불만족은 ▷세대환경 85% 이상 ▷주거동환경 74% 이상 ▷단지환경 70% 이상으로 전체의 80% 이상이 리모델링을 요구하고 있으며, 선호하는 리모델링 내용은 ▷주차대수 ▷방범 및 보안 ▷주민편의시설 ▷주방의 개선 등의 순서인 것으로 분석됐다.
또한 리모델링된 아파트에 거주하는 사람은, ‘주택’ 측면에서 ▷에너지절감설비시설 ▷방수와 습기차단 ▷외부 및 층간소음차단 ▷난방성능 및 조절기능시설 등에, ‘단지환경’ 측면에서는 ▷경관변화 ▷녹지공간개선 ▷건강성 증진 ▷범죄안전성능 향상 등에 크게 만족하고 있는 것으로 분석됐다.
아울러 ‘경제적’ 측면에서는 ▷관리 및 개보수 비용 절감 ▷임대수요 확보 ▷아파트가격 상승 ▷건축비용 이상의 매매수익 발생 ▷임대가격 상승 등에, ‘사회적’ 측면에서▷주민접촉 강화▷친밀도 향상▷고령화를 감안한 노인시설ㆍ휴게시설ㆍ운동시설 확보 등에 크게 만족하고 있는 것으로 분석됐다.
따라서 공동주택 리모델링을 거주자가 자산가치를 높이기 위해 추구하는 행태로만 폄하해 논하는 것은 편협한 사고방식이며, 모두가 살기 좋은 쾌적한 주거환경 및 도시를 구축하는데 도움이 되지 않는다.

◇노후화된 공동주택은 낡은 외관으로 도시의 흉물이다=높은 담장은 가로환경을 해치며 우범지역화되는 경향이 있다. 또한 주차장 부족으로 단지 주변에 불법주차가 성행해 교통 불편을 초래하고 있다.
이렇듯 노후화된 공동주택의 리모델링은 1차적으로 거주자의 삶의 질을 높여주지만, 지역차원에는 ▷불법주차 문제 해소 ▷교통소통 원활 ▷미관 향상 ▷가로환경 개선 ▷커뮤니티 증진 ▷문화ㆍ체육ㆍ휴게시설 확충 ▷범죄안전성능 향상 등의 측면에서 기여한다.
또한 도시 및 국가차원에서는 ▷건축물 성능(안전ㆍ에너지ㆍ내진)확보 ▷스톡관리 ▷정주성 확보 ▷도시경관 개선 ▷건설기술개발 ▷경제 활성화 등의 측면에서 기여를 한다.
그러나 우리나라의 공동주택 리모델링은 활성화되지 못하는 상황이다. 그 원인을 분석한 연구에 의하면 ▷첫째, 높은 분담금으로 사업성 확보 어려움 ▷둘째, 리모델링 실시후 자산가치 불투명 ▷셋째, 리모델링 공사중 공사비 증가 우려 등을 꼽고 있다.
실제 현 거주 주택이 노후화될 경우 ‘현 주택을 리모델링하겠다(50.5%)’와 ‘신규주택으로 이사하겠다(49.5%)’가 반반으로 응답하고 있어, 리모델링조합설립의 요건인 주민의 2/3 동의 확보조차도 어려운 상황이다.

◇리모델링 수직증축을 둘러싼 국회 상황과 정부의 대응=이와 같은 배경에서 공동주택 리모델링 시장이 작동하도록 해달라는 거주자의 요구가 강력해졌고, 정치권에서도 대응하기 시작했다. 2012년 박범계의원은 ‘리모델링 수직증축’이 가능하도록 주택법 개정안을 발의했으며, 2013년 4월1일에는 정부의 부동산대책에 리모델링 수직증축이 포함됐다.
이어 심재철의원은 6월5일 ▷세대수 증가를 15%로 확대하고 ▷최대 3개층까지 수직증축을 허용하며 ▷지자체장이 리모델링 기본계획을 수립하고 ▷건축물의 안전을 강화하며 ▷국민주택기금 지원 등을 골자로 하는 ‘주택법 개정안’을 발의했다. 또한 6월13일에는 주승용의원이 리모델링의 구조안전을 강화하는 ‘주택법 일부 개정안’을 발의했다.
그러나 이노근의원이 지역별 형평성 문제를 제기했고, 현재 국회 국토교통위원회는 수직증축의 형평성과 안전성에 대해 추가검토가 필요하다는 이유로 법안처리를 보류한 상태이다.
이에 국토교통부는 7월5일, 주민들이 부담 가능한 범위에서 불편사례를 선택ㆍ개선할 수 있는 ‘맞춤형 리모델링 가이드라인’을 발표했다. 가이드라인은 3개 유형(단지, 주거동, 세대 내)으로 리모델링을 구분하고, 85㎡ 기준으로 호당 5천~8천만원이 소요되는 것으로 기준을 제시하고 있다.
▷‘단지’에는 데크/지하주차장 신설, 녹지/보육시설 및 헬스장 등 확충, 노후상가 철거후 별동증축 등 ▷‘주거동’에는 급/배수관ㆍ전기/통신ㆍ소방 등 노후 설비 교체, 승강기 신설, 코어증축(복도→계단식 변경) 등 ▷‘세대 내’에는 문/창호 및 내장재 교체, 단열/기밀 등 에너지 성능 향상, 실내공간 재배치 등 총 39가지 리모델링 아이템에 대한 소개와 공사비 등의 정보가 포함됐다.

◇정치권의 적극적인 자세는 시의적절한 노력=점점 노후화된 공동주택이 늘어가고 있고, 이같은 주거지에서 고통 받으며 살고 있는 국민이 1천만명이 넘는 상황에서 노후 공동주택의 리모델링이 활성화될 수 있도록 제도적으로 정비하려는 정부와 정치권의 적극적인 자세는 매우 시의적절한 것으로 판단된다.
아울러 부동산 거품을 야기할 수 있다는 이에 대한 예단적인 해석은 국가 중요산업중 하나인 건설산업이 꺼져가고, 이로 인해 금융산업까지 심각하게 영향을 받는 상황에서 특히, 일본이 겪었던 장기간의 경제침체를 연상시킨다는 사실을 감안하면 비현실적인 주장이다.
한편, 최근 정부와 정치권의 노력으로 대폭적인 리모델링이나 수선형 리모델링의 방향이 구체적으로 제시될 것으로 예상된다.
그러나 리모델링이 활성화되기 위해서는 수요자 측면에서의 요구가 반영돼야 한다.
즉, 노후 아파트에 거주하는 거주자의 상황(가구구성원수ㆍ경제력ㆍ연령)이 모두 다르고, 이들이 원하는 리모델링의 유형(주택규모ㆍ평면계획)도 다를 것이다.
그리고 이처럼 다른 상황과 요구를 리모델링 과정에 반영하다 보면 면적이 커질 수도 작아질 수도 있으며, 살고 있던 층이나 건물 자체도 바뀔 수 있다. 이런 경우 양도세와 같은 세제와 관리처분계획 등도 제도적으로 정비해 리모델링의 가능성과 예측성을 제고해야 할 것이다.


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