◇공급실적 및 전망= 상반기 주택건설업체의 공급 실적은 작년 하반기 대비 크게 감소한 것으로 나타났으며, 하반기에 주택공급이 상반기에 비해 소폭 증가할 것으로 전망된다. 그러나 상반기 주택공급실적이 과거에 비해 1/4이상 감소했다는 점에서 하반기에도 공급은 크게 증가하지 않을 것으로 예상된다.
하반기 공급실적이 상반기에 비해 크게 개선되기 어려운 것은 수요회복에 대한 기대가 다소 낮게 반영된 것으로 판단된다.
4.1대책에서 수요자 지원을 위한 취득세, 금융지원 등이 이뤄졌지만, 소비자의 심리가 크게 회복되지 않았다고 판단하고 있어 하반기에도 주택건설 실적이 크게 증가하지 않을 것으로 예상된다.
◇거래실적 및 전망= 거래는 상반기에 소폭 증가했으나 올해 하반기 주택거래는 감소할 것으로 전망된다.
상반기 정책적 효과로 소폭의 거래회복세를 보였지만, 6월 취득세 감면 종료나 정책의 불확실성 등으로 매수세가 크게 회복되지 않았다는 점에서 하반기 거래 감소가 예상된다.
2013년 4월까지 수도권 아파트 실거래는 작년 같은 기간에 비해 17.5%가 증가해 회복세를 보이고 있지만, 6월말 취득세 감면 종료와 소비자의 기대심리가 거래 충분히 이어지지 않고 있다. 연구원에서 자체 조사한 올해 하반기 주택거래실적 전망은 전국 기준으로 53.7p로 상반기 118.5에 비해 64.8p가 크게 낮아 하반기 거래 감소가 우려된다.
◇주택가격 전망= 수도권 주택가격은 하반기에 보합세로 전환될 것으로 예상되며 전세가격 상승세는 상반기보다 둔화될 것으로 전망된다.
수도권 주택가격 지수는 2012년 말부터 2013년 5월까지 0.88%하락해 지난해와 동일한 수준이나, 최근 가격 하락세가 둔화되고 하반기 경제여건이 다소 개선될 수 있어 보합세로 전환할 것으로 예상된다.
반면 지방의 가격은 상승세에서 하락세로 전환하는 지역이 있다는 점에서 지방 매매가격은 보합세를 보일 것으로 예상된다.
전세가격 상승세가 둔화되고 있지만 현재 비수기라는 점, 그리고 여전히 수도권과 지방에서 전세가격은 상승세가 유지되고 주택공급이 크게 확대되지 않는다면 가을철 전세가 불안 가능성이 높다.
◇수도권 주택시장 변화 전망= 수도권 주택매매가가 본격적인 상승세로 전환할 것으로 예상하는 시점은 올해보다는 내년으로 응답한 비중이 높게 나타났다. 연구원 자체조사 결과 올해 안으로 상승세로 전환할 것이라고 응답한 비중은 전체의 33.3%로 2014년 43.2%, 2015년 이후라는 응답도 13.6%로 높게 나타났다.
하반기 주택가격에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상한 것은 가격이나 전망 등 심리적 요인이 24.2%로 가장 높고, 다음으로 거래와 관련한 세제의 완화 21.5%, 이외 전세가격과 금융규제(LTV, DTI) 등의 순으로 나타났다.
◇4.1 대책의 영향= 주택가격 및 거래에 대한 영향 여부와 지속기간에 대한 설문에서는 현재 거래에 영향을 미치고 있다고 응답한 비중이 높게 나타났으며, 정책의 영향이 미치는 기간에 대해서는 수도권은 올해 하반기까지 영향을 미칠 것이라는 응답비중이 63.3%로 가장 많은 것으로 나타났다. 이외 내년에도 영향을 미칠 것이라는 응답은 18.7%를 차지했다.
지방은 올해 하반기 51.3%, 내년 24.3%로 수도권에 비해 올해 영향이 덜하고 내년에도 영향이 미칠 수 있을 것으로 예상하는 비중이 수도권에 비해 높게 나타났다.
주택가격에 대한 영향은 거래에 비해 영향이 없을 것이라는 응답이 상대적으로 높게 나타났다.
수도권 26%, 지방 28.3%, 2013년에 영향이 있을 것으로 응답한 비중은 수도권 52%, 지방 46%로 나타났으며, 2014년은 수도권 22.0%, 지방 25.6%로 나타났다.
가격이나 거래에 대한 영향이 가장 클 것으로 예상한 세부 사항은 취득세 완화라고 응답했으며, 다음으로 양도세 한시 완화와 다주택자 양도세 중과 폐지, 주택구입자금 지원 등의 순으로 나타났다.
소비자의 거래비용을 줄여줄 수 있는 대책이 주택가격 회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 평가하고 있으며, 양도세는 매매차익에 대해 부과한다는 점에서 취득세의 효과가 더 크게 나타날 것이라고 판단하고 있다.
정책효과가 가격이나 거래에 미치는 영향은 수도권과 지방에 다소 차이가 있을 것으로 예상됐다.
양도세와 관련한 세제혜택에 대한 기대와 관련 수도권은 지방보다 양도세 혜택의 영향이 더 클 것으로 예상한 반면, 주택구입자금 지원의 효과는 지방에서 상대적으로 더 클 것으로 예상됐다.
◇주택공급에 대한 영향= 주택공급에 영향을 줄 수 있는지를 묻는 질문에 수도권은 64.3%, 지방은 58.3%로 공급에 영향을 미칠 것이라는 응답이 높게 나타났다.
수도권의 경우, 분양보다는 신규사업에 대한 영향이 높을 것이라는 응답이 우세했으며, 지방은 신규사업과 분양사업이 유사한 수준으로 나타났다.
현재 주택공급 결정시 중요하게 고려하는 요인은 수도권과 지방간 큰 차이는 없는 것으로 나타났다. 다만, 신규 사업을 추진하는 경우와 분양하는 경우 건설업체가 중요하게 고려하는 항목의 차이가 있었다.
수도권에서 신규사업을 추진하는 경우, 공급과 관련한 정책요인의 비중이 가장 크며, 다음으로 미분양, 주택가격 전망, 경제여건 등의 순으로 나타났다. 반면, 분양하는 경우, 미분양이나 전망요인, 다음으로 금융규제나 거래세 완화 등 소비자의 구매 부담 증가여부 등의 순으로 나타났다.
지방 분양의 경우 미분양 적체, 거래세 완화, 금융규제 완화, 가격전망 등의 순으로 수도권과 다소간의 차이가 있으며, 가격의 전망이 수도권에 비해 상대적으로 낮게 나타났다는 차이가 있다. 신규 사업을 추진하는데 있어서는 가격전망 등의 요인과 미분양상황, 민간공급과 관련한 정책 등이 중요한 요인이며, 수도권에 비해 교통기반시설이 상대적으로 중요한 요인으로 작용하는 것으로 나타났다.
◇주택가격 규제요인 조속히 정상화해야= 현재 거래가 회복세를 보이고 안정적 주택공급을 통해 전세가격 상승의 불안 요인을 줄일 수 있다는 점에서 4.1대책의 긍정적 영향이 나타나고 있지만, 단기에 그치지 않도록 발표된 대책에 대한 후속조치가 조속히 이뤄질 필요가 있다.
4.1 부동산 대책의 영향으로 거래는 소폭 회복됐으나, 정책효과가 하반기까지 이어지기 어려울 것으로 예상된다. 따라서 추가적인 조치와 관련한 법령의 개정이 원활하게 이루어져 주택시장내 리스크를 줄일 필요가 있다.
하반기 공급실적이 상반기에 비해 크게 개선되기 어려운 것은 수요회복에 대한 기대감이 크지 않다는 점이 반영된 것이다.
특히 4.1대책에서 수요자 지원을 위한 취득세, 금융지원 등이 이뤄졌지만, 소비자의 심리가 크게 회복되지 않았다고 판단하고 있어 하반기에도 주택건설 실적이 크게 증가하지 않을 전망이다.
따라서 주택수요 회복이나 안정적 공급이 이뤄지기 위해서는 주택가격 급등기에 도입된 규제요인을 조속히 정상화할 필요가 있다. 이를 통해 주택시장의 안정과 내수 회복을 통한 경제성장에 기여할 수 있을 것으로 예상된다.
