정부가 그동안 안전성을 이유로 불허했던 수직 증축 리모델링을 ‘4.1 주택시장 정상화 종합 대책’을 통해 허용함으로써 공동주택 리모델링 사업이 활성화의 전기를 맞게 됐다.
이번 정부의 수직 증축 허용 조치로 리모델링 아파트의 세대 수 증가와 일반 분양 실현 가능성이 크게 높아졌다. 즉, 용적률이 높고 단지 내 여유 공간이 부족한 노후 아파트들도 추가 세대 확보와 일반분양의 가능성이 높아져 그만큼 주민 부담을 경감시킬 수 있게 됐다.
2011년 말 기준으로 수도권에서 리모델링을 진행 중인 아파트는 41개 단지, 2만3천여가구에 이른다.
이번 리모델링 수직 증축 허용으로 이들 아파트단지들이 일차적인 수혜 대상이 될 것이며, 또, 분당, 일산 등 부동산 시장의 침체로 큰 타격을 받고 있는 수도권 신도시 아파트들의 주거 환경의 개선과 주택 가격의 회복 가능성 기대가 높아지고 있다.
하지만 주택 및 부동산 시장이 저성장 국면으로 진입하고 있는 현 시점에서 수직 증축 리모델링에 대한 지나친 기대는 위험할 수 있다.
정부의 종합 대책에도 불구하고 주택 보급률의 상승, 잠재 성장률의 하락, 인구 구조의 고령화 등으로 인한 주택 및 부동산 시장의 저성장 국면은 근본적으로 쉽게 변화될 수 없을 전망이다.
우리나라 주택 및 부동산 시장은 투자 가치를 기대하기 어려운 시대로 진입하고 있다. 신축이든 재건축이든 투자 가치에 기반한 사업성의 확보가 어려운 시대로 진입하고 있으며, 리모델링이 이러한 시대적 여건에 부응해 그 필요성이 제기되고 있다.
리모델링은 근본적으로 건물의 투자 가치보다 이용 가치의 향상에 초점을 맞춘 사업으로서, 저성장 시대에 직면한 주택 및 부동산 시장에 적합한 건축적 수단이다.
이에 따라 사업 진행시 이용 가치 향상에 초점을 둔 추가적인 비용 절감 노력 및 대책이 요구된다.
공동 주택 리모델링의 핵심 과제는 비용 절감, 즉 주민 부담금의 경감에 있다.
수직 증축을 통해 세대 당 전체 리모델링 사업비의 30% 가량을 절감할 수 있는 것으로 알려지고 있다. 하지만 현행과 같은 골조만 남기는 방식의 리모델링을 추진한다면 수직 증축을 통한 비용 절감분을 감안한다 해도 세대당 부담금은 1억원을 크게 상회할 것이며, 이 비용을 감당하면서까지 리모델링을 추진할 단지는 거의 없을 것이다.
따라서 주민 부담금은 현실적으로 최대 1억원 이하 수준에서 책정돼야 하며, 이를 위해서 주민, 정부, 그리고 건설기업 등 세 주체들은 다음의 세 가지 측면에서 비용 절감 노력을 적극 모색하지 않으면 안 된다.
첫째, 리모델링의 기대 수준을 낮춰 꼭 필요한 부분만 고치고 확대하는 맞춤형, 부분증축형 또는 대수선형 방식의 리모델링을 추진해야 할 것이다.
이와 관련 건설기업들은 공기와 비용을 획기적으로 줄일 수 있는 모듈 방식, 경량화 공법 등 신기술을 적극 개발, 적용시켜 나가야 할 것이다.
둘째, 세대 수 증가분은 분양 방식에만 치중하지 말고 수요가 있는 소형 임대 세대를 공급하는 등 다양화할 필요가 있다. 특히, 대형 평형의 경우 임대 방식의 세대 분리형 증축을 적극 활용할 필요가 있다.
따라서 정부는 기존 세대 수의 1/10 범위 내에서 허용하고 있는 현행 세대 수 증가의 기준을 신축적 적용이 가능한 면적 기준으로 변경해 확대 적용할 필요가 있다.
셋째, 정부는 에너지 절감과 안전성 제고 등 공공성이 높은 부분에 대해서는 공적 금융과 조세 지원을 확대해 나가야 할 것이다.
장기적으로는 장기수선충당금제도와 연계해 공적 리모델링 금융 지원을 확대하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다.
