한국건설산업연구원은 12일 논현동 건설회관에서 ‘차기정부의 건설ㆍ주택 정책과제 세미나’를 개최하고, 본격적인 저성장 시대에 대비한 건설정책과 장기적인 주택정책이 입안돼야 할 시점이라고 강조했다.
이에 본지는 이날 발표된 ‘차기정부가 추진해야 할 건설 및 주택 정책’에 대해 요약ㆍ정리한다.
■차기 정부의 주택 정책 과제
◇새로운 변화에 맞는 주택정책 시급=국내 주택시장이 많은 부침을 겪으면서, 이에 비례해 과열된 시장을 진정시키거나 침체된 시장을 활성화시키기 위한 다양한 대책들이 과거부터 현 정부에 이르기까지 수십 차례 발표돼 시행되고 있다.
현 정부도 출범 초기부터 ‘주택시장의 안정’을 기치로 내걸고 다수의 주택 및 부동산대책을 시장에 내놓았으나, 그 성과에 대해서는 낙제점 수준에 그친다는 냉정한 평가마저 있는 실정이다.
그동안 주택정책에 대한 시장 내의 불신과 회의적 시각이 적지 않은 것은 무엇보다 위기국면에 접어들어 있는 국내외 경제상황의 변화를 충분히 반영하지 못했다는 점을 들 수 있다.
또한 부동산시장의 과열 시기에 도입됐던 규제중심의 정책기조를 분명하게 벗어던지지 못했던 우유부단함으로 인해 서민 및 중산층의 생활을 더욱 고단하게 만들었다는 점도 영향을 미쳤을 것으로 판단된다.
최근에는 100%를 상회하는 주택보급률에서 보듯 양적 공급이 일정 수준에 도달하면서 인구구조 및 환경적 요소의 반영 그리고 소유 중심에서 주거 위주로 국민들의 인식 변화도 뚜렷해지고 있다.
이를 반영하듯, 주택시장에서는 ‘주거복지’가 중심 화두로 부각되는 패러다임 변화가 나타나면서 주택정책도 그 중심축의 새로운 방향을 찾아야 하는 과제를 안게 됐다.
이에 따라 주택시장의 대내외 환경변화를 종합적으로 고려하면서, 주택시장의 정상화를 모색하고 동시에 주택경기의 일시적 회복을 위한 단기 대책이 아니라 정책의 신뢰 회복과 주택시장의 새로운 질서 구축을 위한 장기적 정책방향의 필요성이 대두되고 있다.
◇민간부문 활성화 시급…분양가상한제 폐지돼야=신규 주택 공급시장은 인구 및 가구 그리고 다양한 수요 변화에도 불구하고 주택생산 및 유통관련 제도는 적절하게 대응하고 있지 못하며, 부동산 세제도 이용중심으로 바뀌고 있는 부동산시장의 변화와 저성장 고령화 사회로의 전환에 대응이 미흡한 편이다.
따라서 신규 주택의 공급에 적용되는 주택공급규칙을 공공부문과 민간부문으로 이원화해야 한다.
이와 관련 서민들의 주거안정을 위한 공공부문을 제외한 민간부문의 활성화를 위해 각종 규제는 점진적으로 폐지해야 한다. 징벌적 성격의 다주택자에 대한 양도세율은 일반과세로 완화하고, 대신 임대소득에 대한 과세체계를 정비해 현실에 부합할 수 있도록 해야 한다.
공공부문으로 인한 민간부문의 위축문제는 민간이 분양주택을 그리고 공공이 임대주택 공급을 맡는 이른바 ‘역할 분담’으로 해소하도록 해야 한다. 주택경기 호황기에 주택가격의 조절수단으로 도입된 분양가상한제는 현실과 괴리되고 있으므로 폐지하는 것이 바람직하다.
◇뉴타운사업, 장기적인 정책방향 세워야=재고주택의 경우 주택관리에 대한 필요성이 점증하고 있음에도 공동체 의식의 약화와 입주자의 참여저조에 따른 갈등과 분쟁으로 적지 않은 문제점을 안고 있다.
따라서 공동주택관리의 체계화ㆍ효율화를 위해 ‘주택관리기본법’을 제정하고, 전문적ㆍ지속적 지원을 위한 ‘주택관리지원센터’를 건립할 필요가 있다.
또한 뉴타운 사업의 출구전략이 난관에 부딪치고 있는 점을 개선하기 위해서 연착륙이 가능하도록 뉴타운 사업의 장기적 정책 방향성을 분명하게 제시하고, 주민(조합원)의 의사표시가 합리적으로 해석되고 반영될 수 있도록 제도적 보완이 필요하다.
이와 함께 매몰비용의 부담을 경감할 수 있는 실천적 대안을 제시하고, 이를 둘러싼 갈등을 실질적으로 해소할 수 있는 상담 및 분쟁조정기구의 정비가 요구된다.
특히 리모델링의 경우는 구조안전성 확보를 조건으로 수직증축의 허용방안이 검토돼야 하며, 장기적으로 리모델링 활성화를 위한 조세부담의 경감 및 금융지원 방안도 모색할 필요가 있다.
◇민간임대주택활성화 시급=최근 화두가 되고 있는 ‘주거복지’의 실현을 위해서는 공공과 민간이 임대주택을 안정적으로 공급하고, 자가 거주를 촉진함으로써 앞당길 수 있을 것이다.
이와 관련 전체 주택 가운데 공공부문이 공급하는 임대주택의 비중을 OECD 평균 수준에 가깝도록 10% 수준까지 끌어올려야 한다. 민간에서 다양한 임대물량이 충분히 공급될 수 있도록 다주택자의 중과세 폐지나 적정 수익률 확보를 지원하는 지속가능한 모델이 마련돼야 한다.
또한 임대주택을 건설하는 민간개발업자에게 개발비용이나 기존 주택 매입비에 대해 일정 비율 세액공제 혜택을 부여하는 미국의 LIHTC 도입과 공공의 재원 확보의 애로 상황을 고려하여 민간자본을 활용한 BTL방식의 임대형 민자사업 방식도 고려할 만하다.
