프로젝트파이낸싱(PF)의 새로운 대안으로 메자닌론 활성화와 지주공동사업을 도입하자는 주장이 제기됐다.
(사)건설주택포럼은 11월 15일 오후 서울 논현동 건설회관에서 건설주택포럼 회원을 비롯한 업계와 학계 관계자 등 200여명이 참석한 가운데 ‘부동산금융 활성화 방안’을 주제로 공개 세미나를 열고 토론회를 가졌다.
이날 신완철 (사)건설주택포럼 회장(한화건설 상무)는 “이번 세미나는 글로벌 금융위기 이후 PF를 통한 부동산 개발이 어려움을 겪고 있는 상황에서 부동산 시장 활성화를 위한 새로운 대안을 모색하는 좋은 계기가 될 것으로 생각한다”고 말했다.
이날 세미나에서는 이국형 하나다올신탁 상무가 ‘부동산개발사업 활성화를 위한 새로운 개발금융 대안 모색’이라는 주제로 발제했다.
이 상무는 부동산 경기침체와 금융시장 불안으로 프로젝트파이낸싱(PF)이 사실상 중단된 가운데 후순위대출, 전환가능 후순위대출, 상환우선주, 보통주 등 사업의 종류 및 위험도에 따라 다양한 구조로 바꿀 수 있는 ‘메자닌론’ 활성화와 지주공동사업이 부동산개발 사업 활성화를 위한 새로운 대안으로 제시했다.
그는 이어 “고위험ㆍ고수익 사업의 경우 초기자금 조달이 필수적이므로 부동산개발투자회사 등을 육성해 개발자금 공급원을 확대해야 한다”며 “소매금융 중심의 상업은행이 아닌 투자금융은행의 활성화로 제대로 된 PF의 자금조달이 이뤄질 수 있을 것”이라고 설명했다.
주제발표 후에는 박환용 경원대 교수가 사회를 보는 가운데 ▷권주안 주택산업연구원 선임연구위원 ▷김대형 마스턴자산운용 대표 ▷김승배 피데스개발 대표 ▷김우진 주거환경연구원장 ▷김완중 하나금융경영연구소 연구위원 ▷송현담 대한주택건설협회 정책본부장 ▷이상근 롯데건설 상무가 나와 토론을 진행했다.
권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 “시공사들이 부담하고 있는 PF의 리스크 분산을 위해서는 자본시장통합법을 통한 IB 투자은행의 원활한 자금조달이 필요하다”고 말했다.
김승배 피데스개발 대표는 “개발사업에서 있어 시행사 및 시공사 선정 시 객관적이고 타당한 평가를 할 수 있는 기관이 있어야 한다”며 “금융기관과의 관행적인 신뢰관계가 아닌, 자금조달 방법 다양화에 대한 고찰이 필요하다”고 말했다.
아울러 송현담 대한주택건설협회 정책본부장은 “부실 PF사업장을 정상화할 수 있는 대안 마련과 PF 지급보증 부담을 재무적 투자자(FI) 등에도 나눌 수 있는 구조 개선이 필요하다”고 말했다.
이상근 롯데건설 상무는 “프로젝트에서 있어 사업의 타당성을 객관적으로 평가할 수 있는 선임기관이 있다면 재원 확보가 보다 수월해 질 것”이라고 말했다.
‘부동산개발사업 활성화를 위한 새로운 개발금융 대안 모색’
(이국형 하나다올신탁 상무이사)
◆PF ABCP 만기 임박…건설사 유동성 위험 증대
국내 건설수주액은 지난 2007년 이후 감소세가 지속되다가 2010년 건설수주액은 89조원으로, 2009년 대비 증감율은 -18.3%에 이른다.
현 국내 부동산 PF현황은 시행사의 차주역할 수행으로 부동산 및 임대업 대출액이 건설업 대출액에 비해 크게 차지하고 있으며, 2010년 6월 말 기준으로 PF 우발채무 45.6억원 중 71%가 수도권에 집중돼 있다.
또 2008년 금융위기 이후 PF부실 사업장이 확대되고 있으며, PF대출 연체율도 증가 추세를 보이고 있다. 2011년 3월 기준 PF잔액은 36.5조원으로 이는 2009년 상반기 84조원 대비 절반 이하 수준이며, 은행권 PF연체율은 지난 2009년 12월 1.7%에서 2011년 3월 5.3%로 급격히 상승했다.
아울러 부동산 경기침체로 인해 신규 PF와 PF ABS발행이 감소하고 있으며, PF ABCP 만기가 임박해 짐에 따라 유동성 위험 또한 증대되고 있는 상황이다. (2011년 내 7.5조원 규모 만기 도래)
현 PF개발 사업구조는 시공사가 거의 모든 사업위험의 부담을 가지고 있으며, 프로젝트 사업성보다 시공사의 지급보증이 실질적인 신용보강 수단으로 작용하고 있다. 아울러 여신기관 위주의 PF자금조달로 인해 시공사의 리스크가 집중돼 있으며, 열악한 시행사 자본구조로 인해 금융권 참여기피를 야기하고 시공사 신용보증이 요구되고 있다.
◆신용등급 낮을수록 위험부담 큰 사업 참여
부동사 PF에서 건설회사 신용공여(대출금ㆍ지급보증ㆍ기업어음ㆍ회사채 등을 포함한 포괄적인 채무)실태를 들여다보면 신용등급이 낮은 건설사들은 신용공여 비중과 신용공여액이 높고, 신용등급이 높을수록 건설사의 의무이행 보증은 높은 것으로 나타났다.
PF사업 참여유형으로는 신용등급이 높을수록 아파트 비중이 높으며, 신용등급이 낮은 건설사일수록 근생시설, 판매시설 등 상대적으로 위험이 큰 사업에 참여하고 있다.
신용등급이 높은 건설사들은 1금융권 비중이 높으며, 신용등급이 떨어지는 건설사들은 원활한 자금조달을 위해 상대적으로 금리가 높은 제2금융권을 대상으로 신용공여를 받고 있다.
사업지연 현황을 살펴보면 상위권 건설사의 지연율이 19%인 것에 비해 하위권 건설사들의 사업지연율은 평균 71.4%로 높았으며, 사업기간도 평균 23개월로 평균 8개월이 걸린 상위 건설사들보다 길게 나타났다.
이는 지속적인 분양을 통한 이익으로 시공사들이 신용공여(채무)를 갚아나가야 하지만, 계속 줄어드는 건설수주로 규모가 작은 건설사들이 어려움을 겪고 있는 것을 보여준다.
◆PF 대안으로 ‘메자닌론’ㆍ’지주공동사업’ 도입 필요
이같은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제의 대안으로 ▷책임분양 확대 ▷메자닌론(성과공유형 대출) ▷지주와의 공동사업 ▷개발자금 공급원 확대 및 부동산개발사업 평가등급제 도입 등이 요구된다.
우선 지급보증 대신 책임분양으로 사업을 추진할 경우 우발채무 위험으로부터 벗어날 수 있다. IFRS(국제회계기준) 체제에서 시행사의 지급보증을 직접 채무로 기재해야 하지만 미분양물량은 채무로 기재하지 않도록 하면 장부 상 재무건전성을 유지할 수 있다. 또한 우발채무 위험을 져야 하는 PF대출 지급보증 대신 책임분양으로 PF사업을 추진하면 위험을 회피할 수 있다.
아울러 부채와 자본의 간극을 메울 수 있는 ‘메자닌론’ 활성화가 필요하다. 메자닌(Mezzanine)은 주식과 채권의 중간 형태로 전환사채와 신주인수권부사채 등이 메자닌론의 일종이다.
메자닌은 후순위대출과 전환가능 후순위대출, 상환우선주 등 사업의 종류와 리스크에 따라 다양한 구조로 바꿀 수 있는 장점을 가지고 있다. 특히 사업권(지분)을 담보로 두기 때문에 일반대출에 비해 계약조건이 유연하고 부채상환계수(DSCR)나 주택담보인정비율(LTV) 규제로부터 자유롭다는 장점이 있다.
아울러 엄브렐러 파트너십 리츠(UPReits)의 개념을 활용한 지주공동사업은 초기 토지가격 부담을 줄여줄 수 있다. 이때 리츠와 토지소유자가 함께 설립한 운영파트너십(개발운용회사)이 부동산과 자산을 소유하게 된다.
아울러 고위험ㆍ고수익 사업의 경우 초기자금 조달이 필수이기 때문에 부동산투자회사 등 전문투자기관을 육성해 개발자금 공급원을 확대하고 M&A 등을 통한 부동산 투자회사(REITs)와 부동산펀드의 대형화가 요구된다.
이와 함께 개별 부동산 개발사업에 대해 주기적으로 등급을 부여하고 변동사항을 반영하는 평가등급제도 도입도 필요하다.
