패널자
·주 최 : 한국건설신문
·사 회 : 본지 양기방 편집국장
·토론자 : ▷한국주택산업연구원 김찬호 박사
▷세종대학교 행정학과 변창흠 교수
▷한화건설 주택영업본부 봉희룡 전무
▷대한주택건설협회 정책본부 송현담 본부장
▷닥터아파트 이영진 상무

Q. 부동산 거래를 활성화시켜 시장을 안정시킬 목적으로 지난해 정부가 내놓았던 ‘8ㆍ29 대책’이 시행 6개월째를 맞았지만 아직 실효성에 대해서는 이견이 많다. 이와 관련 현 시점에서 정부의 8ㆍ29대책에 대해 평가한다면? 또 보완돼야 할 점은 무엇인가?

△김찬호:
어떤 산업이든 호황국면 이후에는 반드시 조정국면이 나타나기 마련이다. 최근 주택시장 침체는 조정국면의 기조에서 발생한 것이기 때문에 정부의 활성화 대책에는 한계가 있었다고 본다. 많은 사람들이 주택가격이 높은 수준이라고 생각하고 있는 상태이기 때문에 매수심리가 회복되기 위해서는 어느 정도 가격조정을 거쳐야한다.
그렇기 때문에 당초 8ㆍ29대책이 시장을 크게 변화시킬 것이라는 기대는 크지 않았다.
실효성 문제를 제기하는 분들도 있지만, 개인적으로 8ㆍ29대책은 가격급락 위험에 대한 완충효과가 있었다고 본다.

△변창흠:
주택시장에서 주택가격이 하향안정세를 보이고 있는 것은 수요 위축이나 공급과잉, 높은 주택가격 수준, 고용불안정 등의 사정을 고려할 때 너무나 당연하고 바람직한 상황임에도 불구하고 주택정책의 원칙마저 버리고 대책을 급조한 경향이 있다.
이와 관련 정부는 주택정책을 주택경기 문제나 일자리 창출, 주택관련 산업의 문제에 인식하고 있기 때문에 주택수요를 인위적으로라도 창출해 주택가격을 상승시키고 주택거래를 활성화하고자 하는 목적으로 대책을 발표했다.
DTI와 LTV는 원리금상환능력과 주택담보능력에 맞게 주택대출을 조정하겠다는 것으로 우리나라 주택시장의 안정에 기여했을 뿐만 아니라 금융권의 정상화에도 기여한 정책이다. 금융권의 자율적인 판단에 맡기더라도 대출 관행에서 근본적인 변화는 없을 것으로 보이나 정부의 주택정책이나 금융정책의 원칙만 훼손했다고 본다.
다주택자에 대한 양도소득세 감면조치는 인위적인 수요 창출을 위해 다주택자의 주택구입을 촉진하겠다는 것으로 서민들의 주거안정과는 무관하며 오히려 다주택자의 투기수요만 유발하는 결과를 초래했다. 따라서 LTV, DTI 규제완화와 다주택자에 대한 양도소득세 감면조치 폐지가 바람직하다고 본다.

△봉희룡:
8ㆍ29 대책은 침체 일로의 주택 시장을 활성화하기 위해서, DTI 및 양도세 규제를 완화하는 등의 한시적인 조치였다. 그러나 이러한 조치에도 불구하고 수요 위축 현상은 나아지지 않았으며, 오히려 풍선 효과로 인해 최근의 심각한 전세난마저 대두되고 있다.
따라서 곧 시한이 만료되는 기존 DTI, 양도세 감면 시한을 연장하고 아울러 실수요자의 주택 구매자에 대하여는 보다 적극적인 활성화 대책이 있어야 현재의 비정상적인 전세난 및 거래부진을 해소할 수 있다고 본다.

△송현담:
8ㆍ29 대책 발표 이후, 주택거래가 다소 증가되는 추세를 보이고 있어 주택거래 정상화에 어느 정도 기여했다고 본다. 하지만 대책의 대부분이 한시적임을 고려할 때 기한 만료시 우려되는 시장의 충격과 역효과에 대한 고민이 필요하다고 본다.
8ㆍ29 대책은 말 그대로 ‘대책’이지 ‘정책’이 아니므로, 대책으로 인한 효과를 다각적으로 검토하여 장기적 안목에서의 정책으로 전환하는 것이 중요하다.
특히, DTI 규제는 주택수요에 미치는 영향이 상당하고, 금융권 자율규제 적용으로 주택거래 정상화에 큰 효과가 있었음을 감안하여 시한의 적용 없이 완전 자율규제로 전환할 필요가 있다.
또한, 8ㆍ29 대책에 따라 주택거래에 대한 취득세 감면을 연장하였으나, 9억원 초과 주택 및 다주택 보유자의 주택에 대하여는 감면적용을 배제하여 고가주택 거래 및 다주택자의 주택매입이 위축되어 주택거래 정상화에 역행하는 결과를 초래하고, ‘보유세 강화, 거래세 인하’라는 부동산 세제정책의 기본방향에도 부합되지 않는 만큼, 이에 대해서는 재검토가 필요하다.

△이영진:
8ㆍ29 대책이 초기와 달리 그 정책의 일몰시한(올해 3월말)이 다가옴에 따라 점차 효과를 나타내고 있다고 볼 수 있다. 문제는 그 효과가 단기적 효과에 그칠 가능성이 많다는 것이다. 8ㆍ29 대책을 통한 정책적 지원이 실수요자 중심에 맞춰져 있기 때문에 정책시한이 종료되는 올해 3월말 이후까지 회복세가 지속성을 갖기는 어려울 것으로 본다.
특히 최근의 회복세는 첫째 정책적 수혜를 보고자 하는 실수요자 위주의 거래가 발생하고 있다고 볼 수 있고, 둘째 가을 이사철, 겨울 학군수요, 그간의 가격하락에 따른 일부 구매심리 회복과 맞물려 발생하는 일시적 반등세라 볼 수 있다.
따라서 실수요자 중심의 대책보다는 시장의 한축을 형성하고 있는 투자수요를 견인하기 위한 정책적 뒷받침이 어우러져야 시장이 탄력성을 갖고 상승세를 탈 수 있을 것으로 본다.

Q. 최근 지방 분양시장을 시작으로 주택시장 바닥론이 대두되는 등 주택시장이 서서히 회복기에 진입할 것으로 기대되고 있는 가운데 이러한 과정에서 다양한 측면에서의 주택시장의 양극화 현상이 발생될 것으로 예상된다. 이에 따른 견해는?

△김찬호:
그동안 어느 정도 조정과정이 이루어졌기 때문에 앞으로 회복기로 진입할 가능성은 높아지고 있다고 본다. 다만 주택시장은 거시경제 여건과 매우 밀접하게 움직이기 때문에 여러 가지 변수는 작용한다. 금리인상 가능성이 거론되고 있는데, 주택시장 회복에 큰 변수로 작용할 가능성이 높다.
회복기 진입이라고 해도 큰 폭의 가격상승에 대한 기대는 어려울 것으로 보인다. 이미 우리나라 주택시장은 주택의 양적 문제 해소, 저출산ㆍ고령화 등의 영향으로 구조적 변화가 진행되고 있다. 점차 안정기조가 정착돼 갈 것으로 예상되기 때문에 전반적인 가격상승 보다는 국지적으로 개발호재가 있는 지역, 소형평형 중심으로 가격상승 기대가 높을 것으로 예상된다.

△변창흠:
지방의 일부 시장에서는 주택공급 부족, 인프라의 확충 등으로 주택가격이 급등하고 거래가 증가하는 경향이 있으나, 전체 주택시장에 영향을 미칠 수준은 아닌 것으로 판단된다.
수도권에서도 전세가의 상승과 입주물량 부족이 현실화된 상황에서 정부가 재정비사업이나 분양가 상한제 등의 추가적인 규제완화 조치를 취할 경우 일부 지역, 일부 주택유형의 가격이 급증할 가능성이 있다고 본다.

△봉희룡:
향후 주택 시장은 특정 지역 및 상품, 그리고 소득 계층별로 양극화가 더욱 두드러질 것으로 보인다. 이에 따라 서울 및 수도권의 대단지 위주로 선호도가 높아질 것으로 생각된다.
아울러, 주택 형태에 대한 소비자들의 요구가 점차 다양해져, 소형 주택의 수요 또한 점차 많아질 것이고, 그린홈, 스마트홈 등 첨단 기술이 결합한 신개념 주택이 점차 일반화되고, 조경 및 조망권의 중요성이 더욱 커질 것으로 판단된다.

△송현담:
강남3구와 부산, 대전 등 일부 지역에서의 호황이 올해에도 계속되고 주택시장이 서서히 회복기에 접어들 것이라는 분석도 있으나, 전체 주택시장의 회복으로 판단하기에는 이른 면이 있다.
이와 같은 상황에서 향후 주택시장은 특수지역, 특수상품 위주로 양극화가 심화될 것으로 전망된다.
다운사이징을 통한 소형수요의 집중으로 경쟁력 있는 지역과 소형주택 중심으로 꾸준하게 거래가 늘어나고 가격도 상승할 것으로 보이며, 주택가격 상승에 대한 기대심리 회복은 더디게 진행되어 중대형 소외현상은 지속될 것으로 예상된다.
또 고소득계층과 저소득계층 간의 소득수준 양극화가 심화되는 현실과 고소득층의 주택가격 바닥론 확산으로 시장여건에 크게 좌우되지 않는 초고가주택 시장은 실수요자를 중심으로 거래가 증가될 것으로 예상된다.

△이영진:
지난해에는 주택시장의 양극화가 그 어떤 때보다 더 뚜렷하면서도 광범위하게 나타났다. 우선 수도권 침체와 달리 지방이 호황을 보이면서 양극화의 큰 테두리를 형성하였고, 주거용 부동산 침체와 임대수익형 부동산(오피스텔)의 인기 급등, 분양아파트 불황과 임대아파트 호황, 중소형아파트 인기와 대형아파트 몰락 등 여러 측면에서 양극화가 진행됐다.
2011년에는 지방 상승세가 4월말 기점으로 약간 주춤할 수 있는 상황을 예상해볼 수 있어 수도권과 지방의 양극화는 약간 해소될 수 있으나 주택시장에 대한 전반적인 불안요소가 만연해 올해 역시 개발호재 중심 지역 위주의 주택가격 상승, 임대아파트, 중소형아파트, 임대수익형 부동산 강세 현상은 여전할 것으로 보인다.

Q. 최근 주택 시장이 구조적인 변화를 보이고 있지만 과거의 공급 제도가 그대로 유지돼 오히려 시장 회복을 지연시키고 있다는 의견이 지배적이다. 대표적으로 2007년 시행한 분양가상한제는 건설업체의 주택사업 위기를 가중시키고 있다는 우려의 목소리가 높아지고 있는 가운데 ‘분양가 상한제 폐지’에 대해 어떻게 생각하는가?

△김찬호:
분양가상한제는 주택의 절대적 부족으로 인한 초과수요 시대에서 필요한 규제다. 공급자가 과도하게 분양가격을 높이는 것을 막고자 하는 것인데, 점차 규제의 존재에 대한 실효성에 대해서는 의문이 제기되고 있다. 지금은 오히려 득보다 실이 많은 시대착오적 비합리적인 규제이다. 지금 분양가상한제의 가장 큰 폐해는 주택유형의 다양화나 첨단기술 개발을 제약하는 요인이 된다는 점이다. 아이러니하게도 정부는 그린홈 등 친환경ㆍ저에너지 주택 확대를 중요한 정책 목표로 정하고 있다. 정부가 유도하는 친환경ㆍ저에너지 기술을 적용하려면 분양가상한제 하에서는 불가능하다는 것이 업계의 견해다.

△변창흠:
현재의 주택미분양과 주택시장의 침체는 소득수준에 비해 지나치게 높은 주택가격에 원인이 있는데 분양가 상한제를 폐지하는 것은 분양가격을 상승시킴으로써 주택구입능력을 더욱 떨어뜨리게 될 것이다.
분양가상한제 폐지가 일시적으로 부동산 PF위기 해소나 부동산 개발사업의 수익성 개선에 도움이 되겠지만 부동산 가격 상승은 장기적으로 주택구입 수요를 위축시켜 부동산 시장의 위기를 초래하게 될 것이다.

△봉희룡:
분양가 상한제는 시장 논리에 맞지 않고, 오히려 시대에 역행하는 제도이다. 앞서 말했듯이 소형 주택, 그린홈 등 수요는 점차 다양화되고 있는데, 분양가상한제 하에서는 건축 원가의 세부 항목까지 획일화하기 때문에, 앞서 말한 다양한 소비자의 니즈에 맞는 주택의 공급을 저해하고 있다.
따라서 앞으로는, 공공택지 등 국가 주도로 개발되는 국민주택 규모 이하의 주택에 대해서는 주거의 공공성을 감안하여 분양가 상한제를 유지하고, 다른 분야의 주택에 대하여는 분양가 상한제를 폐지하여 시장 논리에 따른 공급이 적절히 이루어지도록 유도해야 한다. 아울러 다양한 유형의 주택 공급을 통하여 주거의 질이 보다 업그레이드될 수 있도록 해야 할 것이다.

△송현담:
주택 분양가상한제는 반드시 폐지되어야 하며, 주택업계에서 계속적으로 요청하고 있는 사안이다.
주택에 대한 가격 상한의 강제적용은 기술개발 투자 위축 등 주택산업발전을 저해하는 반시장적 규제로 작용하여 친환경 녹색기술 등 고품질ㆍ고품격의 주택공급을 어렵게 할 뿐만 아니라, 분양가상한제 규제에 따른 주택시장의 침체는 소규모 인테리어업체, 이사업체, 부동산중개업소 등 서민경제에까지 악영향을 확산시킬 수 있다.
무엇보다 2007년 민간택지에 대한 분양가상한제 시행 이후 주택공급이 급감하고 있으며, 건설시차를 고려할 때 2~3년 후 수급불안에 따른 주택가격의 폭등이 심각하게 우려되는 상황이다.
이에 주무부처인 국토해양부도 분양가상한제 폐지의 시급성을 인정해 2011년도 중점 경제정책과제로 추진하기로 한 만큼, 조속한 국회통과를 희망한다.

△이영진:
분양가상한제를 이제는 규제가 아니라 시장에 맡길 때가 됐다고 본다. 수도권 미분양이 산적해 있고, 보금자리주택, 장기전세주택 등 저가의 양질의 주택이 속속 공급되고 있어 분양가상한제가 폐지된다고 해도 사업주체가 분양가를 시장여건을 무시하고 무작정 올릴 수는 없기 때문이다. 어찌 보면 필요에 의해서가 아니라 분양가상한제가 시장여건상 무의미해졌기 때문에 폐지하는 것이 맞다고 보는 것이다.
다만 분양가상한제가 적용되는 아파트는 전매제한과 연동이 되어 있는 바, 분양가상한제 폐지와 더불어 전매제한 역시 폐지된다면 분양시장이 지나치게 과열될 소지도 있기 때문에 이에 대한 보완책이 반드시 수반되어야 할 것으로 보인다.

Q. 현행 공공관리(자)제도가 사회적 공감대 형성 및 충분한 검증이 완료되지 않은 상태에서 도정법과 조례 개정 등 입법화가 급히 진행돼 입법론적인 미비점이 많은 것으로 지적돼 오고 있다. 이와 관련 공공관리제 도입에 따른 우려사항과 향후 어떠한 점이 보완되어야 하나?

△김찬호:
공공관리자제도의 핵심은 정비업체 선정과 관리를 공공이 하도록 하는 것이다. 정비사업의 추진 및 시공사 선정과정에서 투명성을 확보하고 사업기간도 단축시킨다는 것이 목적이다.
그러나 막상 공공관리자제도 시행 이후에 많은 문제점들이 노출되고 있다. 추진위원회 운영자금 지원을 위한 지자체 재정부담, 정비업체 선정을 둘러싼 추진위원회와 공공관리자와의 갈등, 지자체 공무원의 전문성 부족 등의 문제로 오히려 사업이 지연되는 사례가 늘고 있다. 그리고 조합원 개인의 재산을 담보로 진행되는 정비사업에 대해 일괄적으로 공공이 관리한다는 것에 대한 정당성이나, 정비업체 선정에 대한 공공의 투명성도 명확하지 않다.
물론 건설업체 수주전이 과열되면서 발생하는 여러 가지 문제점을 보완할 수 있다는 점에 대해서는 긍정적인 측면이 있으나, 모든 사업에 일괄적으로 적용하는 것보다 세입자대책이나 공공성이 강한 재개발과 재건축에 대해 구분하여 적용하는 등 좀 더 정교한 제도적 보완대책이 마련돼야 할 것이다.

△변창흠:
공공관리제도는 민간조합 위주의 재정비사업의 문제를 극복하고 공공이 개입해 시장 질서를 바로잡는다는 점에서 매우 의의가 큰 제도이다.
그러나 공공관리제도가 정착되기 위해서는 정부의 재정지원이 전제되어야 한다. 지방도시의 경우 공공관리제도 시행을 위한 예산이 확보되어 있지 못하며, 설사 지자체가 예산을 확보했더라도 추진위원회와 조합설립준비위원회가 공공관리예산을 사용하기 위해서는 개인담보나 신용에 의존해야 하기 때문에 실효성이 떨어진다.
공공관리제도는 민간위주의 재정비사업에 공공이 적극적으로 관여하여 공공성과 투명성을 확보한다는 점에서 바람직한 정책방향이므로 정부가 공공관리제도 운영자금을 직접 지원하고 시공사나 설계업체 선정 이후의 관리처분 계획 이후 단계까지 관리범위를 확대하는 것이 바람직하다.

△봉희룡:
사업 진행에 있어서 가장 큰 성공 요인은 사업 경험과 전문성인데 공공관리제도는 사업자가 아닌 관 주도의 사업 진행으로 인해, 사업 진행이 기존보다 더뎌질 수 있고, 불필요한 행정력의 소요에 대한 우려가 있을 수 있다.
또한 시공사 선정이 설계 도면이 결정된 사업시행인가 이후로 바뀜에 따라, 건설사별 차별화할 수 있는 요소가 적어져, 시공사 선정 과정에서 브랜드 파워가 앞서는 일부 메이저 건설사가 독식하는 현상이 계속될 것으로 예상돼 이에 대한 제도적 개선이 필요하다.

△송현담:
재개발ㆍ재건축 사업진행시 공공부문의 역할을 강화함으로써 정비사업의 투명성과 효율성을 제고하기 위하여 공공관리제도를 도입하였으나, 사회적 공감대 형성과 시범사업의 실시ㆍ평가와 같은 충분한 사전검증이 완료되지 않은 상태에서 입법화가 급속하게 진행되어 사회적 갈등과 입법적 미비로 인한 문제점이 발생하고 있다.
정비사업에서 주로 사회적 갈등요인이 되는 세입자 보상 문제와 철거 문제 등은 시공사 등 건설업체에게 떠넘겨지고, 공공관리자는 정비업체 선정이나 시공사 선정 지원 등 권한과 역할만 강화되어 정비사업의 효율성 제고라는 제도도입 목적과 다른 방향으로 제도화되고 주민이나 조합원의 사업 참여 기회는 상대적으로 줄어들게 된다.
또한, 재산권행사와 관련하여 정비구역 주민이나 조합원의 자유로운 선택권을 과도하게 제약하는 결과를 초래한다.
따라서 공공관리자의 역할을 정비사업에 대한 감독 및 관리가 아닌 정비사업 관련 제반 필요정보를 신속ㆍ정확하게 제공하는 기능에 역점을 두고 정비사업의 투명성ㆍ효율성ㆍ공정성을 제고하도록 역할 구조를 변경해야 하며, 주민 또는 조합원이 자신이 참여하고 있는 정비사업 현장에 공공관리제도의 적용 여부를 자유롭게 선택할 수 있도록 해야 할 것이다.

△이영진:
공공관리제도는 재개발추진 기간의 단축 및 투명성 확보, 시공사 선정까지의 자금지원 등이 주요 골자라고 할 수 있지만 그 어느 것 하나 아직 제대로 효과를 보고 있지 못하고 있다. 공공개입이 지나치게 조합원의 알 권리나 이익을 오히려 해칠 우려가 있고, 또 다른 절차상의 지연 요인이 될 수 있기 때문이다.
따라서 공공관리제도가 도입되는 재개발구역이라고 하더라도 공공에 의한 일방적 사업 추진보다는 조합원의 의견이 충분히 수렴될 수 있도록 해야 하고, 그 제도로 인한 추진 절차가 또 하나의 정비사업 절차로 여겨져 불필요하게 사업이 지연되는 일이 없도록 절차를 간소화할 필요가 있다고 본다. 정비사업 추진 시 사업에 소요되는 재원확보에 대한 확고한 의지와 적극적인 지원 역시 정비사업 추진을 이전보다 더 빠르게 할 수 있는 요인이라 생각한다.

Q. 금년부터 적용될 국제회계기준(IFRS)으로 재무제표가 바뀌어 인해 건설업체의 사업전략에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 올해 IFRS 도입으로 건설업체에 미치는 긍정적ㆍ부정적 측면은 무엇이며, 이에 따라 건설업계는 어떻게 대응해야 하는지에 대해 의견을 주시기 바란다.

△김찬호:
IFRS 도입이 건설업계에 미치는 가장 큰 요인은 부채인식과 수익인식의 변화이다. 부채인식 기준이 강화되면서 부채비율이 높아지고, 분양사업에 대한 수익인식도 인도기준으로 바뀌면 공사가 완공되기 전까지는 수익 발생이 없어 재무구조가 열악하게 된다. 다만, 우리나라의 아파트 선분양제도 특성을 고려해 분양사업의 수익인식은 기존 방식대로 회계처리가 가능하도록 국제회계기준위원회에 건의해 긍정적으로 검토되고 있는 것으로 전해지고 있다.
그동안 PF대출에서 시공사 지급보증 등이 문제돼왔는데, IFRS 도입으로 부채비율이 증가하기 때문에 시공사 지급보증에 의한 PF관행은 점차 사라질 것으로 보인다. 이러한 점은 주택사업에서 건정성과 투명성이 높아진다는 점에서 긍정적인 측면으로 볼 수 있다.
그러나 그만큼 PF대출이 더욱 엄격해질 것으로 예상되기 때문에 향후 주택사업에서 자금조달 문제가 더욱 중요한 전략 이슈가 될 전망이다.

△변창흠:
국제회계기준이 적용되면 담보금액이 회계 상 대출로 계산돼 시공사 보증이 어려워지게 된다. 그동안 시공사 보증만으로 가능했던 부동산 PF사업이 사실상 어려워지게 된다. 또한 상장저축은행들은 더 많은 충당금을 쌓아야 하기 때문에 BIS 비율이 악화되고 순익은 감소하는 경향이 있을 것으로 예상되며, 부실 부동산 PF의 부실채권(NPL)을 한국자산관리공사(캠코)에 매각할 때 추가 충당금을 3년간 분기별로 나눠 쌓을 수 있도록 한 사후정산방식이 진성매각(True Sale)으로 인정되지 않기 때문에 PF 부실채권을 매각하는 즉시 매각손실로 잡히게 된다.
따라서 국제회계기준의 도입은 기존의 부동산 PF 부실채권 처리에 상당한 어려움을 유발할 뿐만 아니라 향후 추가적인 부동산 PF사업 추진에도 장애요소로 작용할 것으로 판단된다.
그러나 향후 무분별한 부동산 PF사업이 축소되고 철저한 사업성 분석과 기업의 신용이 사업추진의 핵심요소가 될 것으로 본다.

△봉희룡:
새로운 회계기준 상에서는 다른 무엇보다도 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 지급 보증 시 건설사의 부채비율이 대폭 늘어날 가능성이 있어, 그렇지 않아도 좋지 않은 건설업계의 자금 조달을 사실상 불가능하게 할 수 있다.
이에 따라 건설사의 재무 부담이 상대적으로 적은 단순 도급 형태의 사업, 지주공동사업 등의 사업을 추진하고 있으나 이를 근본적인 해결책이라고는 할 수 없다.
따라서 IFRS 회계 기준에 선분양제도 등 우리나라 주택사업의 특수성을 감안한 회계 기준의 마련을 통해서 회계 기준 변경에 따른 건설사의 사업 행태 왜곡 및 주택 사업의 위축을 막아야 한다.

△송현담:
회계의 투명성 제고라는 국제회계기준 도입취지를 감안하더라도, 건설, 특히 주택업계에는 단기적으로 부정적 측면이 더 크게 발생할 수밖에 없다.
대규모 선분양시스템에서 예약매출의 수익인식이 진행기준에서 인도기준으로 변경되고, 금융채무보증에 대한 부채인식 요건이 강화되어 주택ㆍ건설업체의 재무제표를 악화시키는 방향으로 작용할 것으로 예상된다.
따라서 국제회계기준을 적용받는 상장기업의 경우 자체 분양사업을 기피하고, 일반회계기준을 적용받는 비상장기업의 경우에도 상장기업의 PF 지급보증 회피에 따른 신규 PF 사업 차질 등으로 주택공급량은 감소될 수밖에 없는 부정적 측면이 발생하게 될 것이다.
이에 따라 업계에서는 국제회계기준 도입에 대비하여 자체 분양사업 축소 및 해외건설 등 사업영역 확대, 공사기간이 상대적으로 짧은 도시형 생활주택 등 틈새시장 공략 등의 대응전략을 나름대로 구상하여 추진 중에 있다.
그러나 PF 사업 축소에 대한 대안 마련이 어려운 실정이므로 PFV, 신탁 등 기존 PF 사업을 대체할 수 있는 새로운 금융기법 마련과 세제지원 방안 등의 모색을 위한 범정부적 차원의 논의가 필요하다.

△이영진:
건설업은 국제회계기준 도입으로 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 아직 논란의 여지는 있으나 IFRS는 선분양사업의 경우 공사가 완료된 시점에 수익을 인식하도록 되어 있기 때문에 사업소요기간이 긴 선분양사업의 경우 사업 완료시까지 계약금, 중도금 등이 선수금으로 처리되어 부채비율이 증가하고, 완공시점에 수익이 일시에 반영되면서 손익의 변동성이 확대될 것으로 예상되기 때문이다.
특히 미분양물량이 많이 잔존하는 건설업체의 경우 수익인식기준의 변화에 따라 사업기간의 부채가 사업 완료시점의 부채까지 이어지면서 부채가 가중되고 있다. 이로 인한 자산건전성에도 심각한 문제가 발생될 수 있기 때문에 미분양물량을 줄이기 위한 각고의 노력과 아울러 추진되고 있는 사업이 더 이상 지연되지 않게 하거나 사업기간을 단축하기 위한 노력이 곁들여져야 할 것으로 보인다.

Q. 올해 주택ㆍ부동산 시장 전망을 놓고 각 연구기관들의 견해가 엇갈리고 있다. 이와 관련 금년 주택시장 (▲경기 및 가격 ▲수요 및 공급 ▲금융 및 정책 ▲분양 및 임대시장)에 대해 어떻게 전망하나?

△김찬호:
올해 주택경기는 지난해보다는 좀 나아지겠지만 주택가격 상승률은 물가 상승률 수준에서 보합세가 지속될 것으로 전망된다. 물론 최근 지방시장이 회복 조짐을 보이고, 주택거래 건수도 증가하면서 그동안 크게 위축됐던 수요자의 기대심리도 조금씩 살아나고 있다. 더구나 약 3년간 공급부족으로 분양시장 회복 가능성도 거론되고 있다. 그러나 여전히 약 10만호 수준의 미분양이 적체되어 있는 상황을 고려하면 아직 본격적인 회복을 기대하기는 이르다는 생각이다. 때문에 본격적인 시장회복으로 전환되기에는 좀 더 조정기간이 필요할 것으로 보인다.
다만 개발호재 지역, 소형 아파트 등을 중심으로 국지적인 가격상승 가능성이 높을 것으로 예상된다.

△변창흠:
전반적으로 부동산 매매시장은 안정세를 유지할 것으로 판단되나, 정부의 추가정책에 따라 국지적으로 주택유형별로 급상승이 우려된다.
주택수요는 전세금 급등과 경기호전으로 일부 매매 수요가 다소 증가할 것으로 판단되나 고용의 불안정, 높은 주택가격 수준, 보금자리 주택의 공급에 따른 가격 하락 기대 등으로 수요 증가폭은 크지 않을 것으로 예상된다.
주택공급은 2008년 이후 경기침체로 입주물량이 크게 줄어든 상황이나 정부의 보급자리 주택 공급 확대로 위축된 수요에 비해 공급부족이 크지 않을 것으로 판단된다.
또 정부가 주택가격의 하향안정화와 거래 위축을 비정상적인 상황으로 인식하는 한 향후 주택정책은 분양가 상한제 부분 완화, 주택금융 규제의 지속적인 완화 정책을 유지할 것으로 판단된다.
아울러 분양시장은 일부 되살아난 주택수요를 반영해 본격적으로 분양이 확대될 것으로 예상되며, 임대시장은 지속적으로 순수 전세주택이 월세화, 반월세화되고, 전세부족에 대한 분위기가 확대됨에 따라 전세가격이 지속적으로 상승할 것으로 전망된다. 다만, 월세의 경우 부담능력의 제한으로 상승에 한계가 있을 것으로 예상된다.

△봉희룡:
최근 일부 부동산 시장의 회복세는 그간의 침체에 따라 해당 지역의 몇 년간의 공급 공백에 기인한 것이라고 볼 수 있다. 하지만 전국적으로 보면, 계속되는 시장 침체로 인해 2008년 이후 시장에 정상적인 주택 공급이 이루어지지 못하고 있는 상황이다. 이에 따라 공급 부족으로 인해 몇 년 내에 시장 불안정이 다시 한 번 우려되고 있으며, 실제로도 최근의 전세난 또한 공급 공백에 상당 부분 원인이 있다고 본다.

△송현담:
가격 측면에서는 물량 부족 및 실수요자 위주의 다운사이징 효과로 소형주택 가격 상승은 당분간 지속될 것으로 예상되나, 전반적인 수요자 및 공급자의 심리적 위축으로 주택경기의 침체현상의 지속 속에 주택가격의 보합 내지 물가상승률 이하의 완만한 상승을 이룰 것으로 보인다.
또 주택가격 상승에 대한 기대감 저하로 수요가 늘지는 않을 것이나, 주택가격 바닥론 확산으로 인하여 소형주택을 중심으로 한 실수요자 위주의 주택수요는 증가할 것으로 예상된다.
공급 측면에서는 주택경기 침체의 장기화, 보금자리주택 공급 등의 영향으로 공급 위축은 당분간 지속될 것으로 전망된다.
아울러 최근 생활물가 비상 상황 등에 비추어 기준금리 인상에는 소극적일 것으로 예상되며, 이에 따른 가계대출 증가 등의 우려로 주택대출에 대한 규제는 강화될 것으로 예상된다. 하지만 선제적 규제완화를 국토해양부 중점 추진과제로 천명한 만큼 입지ㆍ도시ㆍ주택 분야의 획기적인 규제개선을 기대해본다.
신규주택 분양시장은 올해도 고전을 면치 못할 것으로 예상되며, 이에 따라 신규주택 수요의 임대차 전환으로 임대차 시장의 과열이 크게 우려되며, 임대시장에서는 저금리 기조와 맞물려 전세물건의 품귀현상 심화와 전세의 월세전환이 더욱 가속화될 전망이다.

△이영진:
최근 일부지역을 중심으로 주택시장이 회복세를 보이고 있고 그 회복 범위가 점차 확대되고 있는 양상이 짙어지고 있지만 이는 그간의 가격하락에 대한 급매물 위주의 매수세 회복, 중대형에 대한 취ㆍ등록세 감면시한 종료, 가을 이사철 및 겨울학군으로 이어지는 수요 발생, 8ㆍ29 대책의 일몰성 정책 효과로 인한 일시적 반등이라 볼 수 있다.
올해 3월말 이후의 정책 효과(DTI 실종, 4월말 이후 지방미분양 세제감면 혜택 종료), 수도권 미분양 증가, 보금자리주택 공급 지속, 금리인상, 물가상승으로 인한 실물경기 악화 등으로 볼 때 긍정적 요인보다는 부정적 요인이 시장을 지배할 가능성이 더 많아졌다.
이로 인해 주택시장은 지난해 이상의 분위기를 벗어나기 어려울 것으로 전망된다. 물론 올해 수도권 공급량(입주물량)이 지난해보다 40% 가까이 줄고, 2기 신도시를 중심으로 서울과의 접근성(지하철 개통, 도로 개설 등)이 개선되고 있는 점, 재개발ㆍ재건축의 구역 또는 단지별 가시화, 현 정부의 임기 후반기 경기부양에 따른 정책적 지원 등이 호재로 작용할 가능성이 있지만 무엇보다 투자자 또는 실수요자의 주택 구매심리가 더디게 회복될 수 있어 전반적인 침체를 벗어나기는 어려울 것으로 보인다.
특히 분양시장의 경우 수도권 미분양 해소 부담, 지방 미분양 세제 혜택의 종료, 보금자리주택과의 경쟁 등에서 밀려 매우 어려운 시장이 지속될 것으로 보이며, 지난해와 같이 임대아파트, 중소형아파트 중심으로 시장이 흘러갈 것으로 보인다.

Q. 올해 주택시장 활성화를 위해 요구되는 정부의 역할 및 개선되어야 할 정책이 있다면 무엇인가?

△김찬호:
우선 가장 큰 문제는 기존 주택의 거래가 원활히 이루어지지 못하고 있는데 있다. 주택시장은 수요자의 라이프스타일 변화에 맞게 원활한 주거이동이 이루어지면서 전세(임대)시장과 분양시장이 정상적으로 기능하게 된다.
묶여있는 집이 팔려야 정상적인 주거이동이 이뤄지고 분양시장과 전세시장이 안정될 수 있다. 따라서 정부는 거래 촉진을 위한 정책적 수단에 가장 초점을 맞춰야 할 것이다.
대표적인 것이 DTI 등 금융규제 완화, 다주택자 양도세 중과 폐지 등을 들 수 있다. 이미 8ㆍ29대책 등에서 이러한 내용을 담고 있지만 한시적인 대책이 아니라 중장기적으로 시장 중시의 정책방향을 제시할 필요가 있다.
분양가상한제도 조속히 폐지해 빠르게 변화하고 있는 주택시장 니즈(욕구)에 부응한 주택공급이 이루어지도록 해야 할 것이다.

△변창흠:
주택시장 활성화는 건설업체와 부동산 업계에서는 중요한 목표가 될 수 있을지라도 주택정책의 목표가 될 수 없다. 정부의 주택정책 목표는 국민의 주거안정과 주택시장의 정상화로 설정되어야 한다. 이를 위해서는 주택시장이 과도하게 팽창되지 않도록, 주택시장이 투기시장으로 변질되지 않도록 관리할 필요가 있다.

△봉희룡:
민간 부문의 공급이 적기에 이루어지도록 하는 것이 필수적이라고 할 수 있다. 현재의 미분양에 대해서는 업계의 자구책이 우선돼야 하겠지만, 정책적으로도 양도세 및 DTI 규제 완화 연장 등 주택거래를 활성화하기 위한 대책이 시급하다고 할 수 있다.
신규 수요 측면에서는, 현재의 보금자리 주택 공급 계획으로 인한 기대 심리로 실수요자들이 주택 구입을 미루고 있어, 현재의 전세난 등이 초래되는 바, LH공사의 주택 공급은 공공 임대 주택 등 서민 주거 복지 측면에 집중하고, 일반 주택의 공급은 시장 논리에 맡겨 민간 주택 공급의 활성화 및 자율 경쟁이 이뤄지도록 유도해야 한다.
또한 현 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 제도의 경우, 근본적으로 건설사가 리스크를 과도하게 부담하는 구조로서 더 이상의 신규 사업 추진을 불가능하게 막고 있는 상황이다. 현 구조는 사업상 발생하는 금융비용 및 분양리스크를 전적으로 시공사가 책임지고 있는 구도이고, 자금 운용 스케줄 또한 주택사업의 현금흐름을 고려하지 않는 자금 회수 스케줄과 아직 삽을 뜨지도 못한 사업에 대한 과도한 금융비용 지출로 인해, 현재의 건설사 유동성 확보에 큰 부담이 되고 있다.
또한 소비자의 입장에서 보면, 금융비 등 시공사의 리스크가 사업비에 반영되어 공사비 및 분양가 상승의 직ㆍ간접 원인이 되고 있다. 이에 근본적으로 프로젝트 파이낸싱의 구조를 개선해 현금흐름을 담보로 한 금융 스케줄 운용 및 사업성에 따른 금리 적용 등, 진정한 의미의 프로젝트 파이낸싱이 이루어질 수 있도록 제도의 개선이 필요하다.

△송현담:
‘국민이 피부로 체감할 수 있는 도시ㆍ건축ㆍ주택 분야 규제의 근본적 개혁’을 2011년도 국토해양부 중점 추진과제의 하나로 선정하여 건설경기 활성화 및 내수경기 진작을 도모하는 만큼, 금융ㆍ세제 분야 지원이 병행될 경우 2011년도 국정운영의 한 축을 이루는 ‘경제’의 지속적 성장이 가능할 것으로 판단된다.
8ㆍ29 대책에 따른 금융규제 완화의 영향으로 미분양물량이 감소되고 주택거래가 증가되는 추세에 있으나, 기한 만료시 주택시장의 급격한 동결이 우려되므로 8ㆍ29 대책 기조의 계속적인 유지가 필요하다. 특히 DTI 규제는 완전 금융권 자율규제로의 전환이 필요하다.
또 주택 수요심리의 회복과 공급 확대를 위하여 민간택지에서의 주택 분양가상한제는 반드시 폐지되어야 한다.
전체 미분양주택수는 감소추세에 있으나, 실제로 신고되지 않은 미분양물량이 산적해 있고, 수도권의 미분양주택은 오히려 증가되는 상황을 감안하여 미분양주택에 대한 양도소득세 한시적 감면기한을 기한만료 전에 연장하고 대상지역을 수도권까지 확대하는 방안이 필요하다.

△이영진:
공공기관이 저가의 분양상품으로 시장을 잠식하려하는 경우 일반 건설업체와의 상생의 길은 갈수록 멀어질 수밖에 없다. 서민을 위한 보금자리주택은 지속적으로 공급하되 가급적 분양은 지양하고 임대를 통한 주거안정을 꾀하는 것이 바람직하며, 분양을 통한 내 집 마련 기능은 건설업체에 맡기는 것이 바람직하다.
특히 보금자리주택 청약을 위한 대기수요가 발생하면서 일반 분양이나 주택 수요가 위축되고 전세수요가 폭증한 측면을 부정할 수 없는 바, 주택시장 활성화를 통해 주택거래가 회복된다면 전세시장도 안정될 수 있는 전기를 마련할 수 있을 것으로 보인다. 그러기 위해서는 DTI규제의 금융권 자율규제로의 전환, 리모델링 규제의 완화 등을 우선적으로 고려해볼 수 있을 것으로 생각한다.