정부 건설예산 52.3조원 7% 상승, 수주 95.7조원 예상
특히 공사물량의 증감을 좌우하는 재건축ㆍ재개발 사업은 올해부터 조합 설립 이후 시공자 지위가 확보됨에 따라 건설업계서는 4~5조원이 감소할 것으로 예상하고 있다.
민간공사는 재개발 등 건축부문의 격감으로 5.2% 줄어들 것으로 예상하고 있으며 그 중에서도 건축부문은 지난해 8.31 대책에 이어 11.15 대책의 영향으로 부동산 거래 위축을 불러왔고 지방 신규 분양시장 침체로 이어져 2007년에도 감소세가 지속될 것으로 보인다.
토목부문은 일반철도의 BTL(Build Transfer Lease)민간투자사업 전환과 수도권 2~3개 고속도로건설 민자사업 진행으로 다소 증가할 것으로 예상된다.
순수 공공발주는 SOC 예산(6.5조원)의 증가에도 불구하고 BTL 민자사업의 꾸준한 추진으로 인해 발주금액은 다소 감소하지만 민간토목의 비중이 점차적으로 증가하고 있는 현 시장을 반영할 때 비중은 점차 커질 것으로 보고 있다.
주택 부문도 연간 7.4% 감소한 42.6조원으로 전망하고 있다.
재건축 사업과 재개발 사업은 각각 사업 시행인가 이후 및 조합 설립 이후에 시공사 선정이 적용되면서 신규로 수주할 물량이 크게 줄어들 것으로 보고 있지만 2007년에는 파주 운정, 수원 광교, 뚝섬주변 아파트 등 활발한 분양열기를 이어갈 예정이나 수주로 포착되는 착공시점은 2008년 이후이기 때문에 실적과는 다소 차이가 있을 것으로 보고 있다.
정부, 건설부문 예산안 52.3조원
도로ㆍ철도 기반시설 확대 지원
정부는 2007년 건설부문 예산안으로 총 52.3조원을 잡았다. 이는 전년대비 7.4% 상승한 것으로 이중 수송교통지역개발 예산안이 총 18조원이다. 이중 도로가 7.3조원, 철도(3.4조원 18.9%), 지역개발(2.7조원 14.7%), 해운ㆍ항만(2조원 11.2%) 순이다.
가장 많은 예산이 책정된 도로부문은 동계올림픽을 비롯해 여수엑스포 등 국제행사 유치와 관련된 기반시설에 대한 지원으로 전년대비 대폭 확대된 것이다.
고속도로의 경우도 1조원대의 한국도로공사 ABS발행을 통해 적정투자 규모를 유지하고 민간투자사업은 1.3조원으로 확대 지원한다는 방침이다.
철도부문도 국토 균형발전과 수송효율성을 감안해 지속적인 투자가 이루어질 것이라는 전망이다. 이외에도 동북아 경제 중심 및 국가균형발전을 위한 재정지원도 지속될 가운데 수송, 교통, 지역개발 항목에 포함되어 있는 행정중심 복합도시 건설 및 공공기관 지방이전과 혁신건설을 위한 예산은 866억원으로 책정되어 있다.
민간투자시장도 올 한해 6.5조원으로 집행되어 있다. 특히 임대형(BTL) 민간투자사업은 재정 투자를 보완해 국가적으로 조기 확충이 필요한 사회기반시설 중심으로 추진될 전망이다.
2007년에는 각종 규제와 제도적인 변화에도 불구하고 건설 경기의 호재로 작용할 수 있는 대규모 개발 사업들이 즐비해 있다. 신도시 건설, 행정복합도시, 혁신도시 등 대형프로젝트의 착공은 연간 0.5%의 증가추세를 보일 것으로 예측하고 있다.
더 자세히 공종별로 보면 건축투자가 주거용 건축투자의 감소로 0.3% 줄어들지만 토목투자는 1.5% 증가할 것으로 전망된다. 주거용 건축투자의 경우는 주거용 건축허가면적 및 착공면적의 감소세가 장기화 되면서 재건축과 재개발의 착공시기가 불투명해 향후 주거용 건설투자 예측은 변동성이 크다는 전망이다.
특히 수도권과는 대조적으로 부산, 광주 등 지방 대도시의 미분양은 지방 주택건설의 위축을 불러올 것이다.
토목투자는 1.5% 증가 예정인 가운데 BTL 민자사업의 진행과 기업도시 및 행정 복합도시, 혁신도시 건설계획이 2007년 하반기 착공에 들어가면서 기반시설 확충 및 토지개량 등에서 증가할 예상이다.
30건에 이르는 대규모 개발사업 착공
최저가낙찰제 확대로 수익성은 악화
참여정부 들어 국토균형개발 차원에서 총 30건에 달하는 각종 대규모 신도시개발계획이 수립되어 있다. 신도시 개발사업의 착공시기는 2007년 하반기부터 2008년 상반기에 집중되어 있어 2007년 이후 건설수주 물량 변화에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
정부가 추진 중인 총 30건에 달하는 신도시 건설사업의 면적은 분당(594만평)의 17배를 넘는 1억122만평이다. 이중 총 사업비가 구체화 되지 않은 10대 혁신도시, 송파신도시 개발비를 제외하더라도 19개 신도시 건설사업의 총사업비는 대략 86조1천553억원 규모로 추정된다. 여기에 혁신도시나 송파신도시 등의 건설사업비까지 포함하면 100조원을 상회할 것이라는 전망이다.
이처럼 신도시 개발사업이 본격화 될 경우 건설공사 물량면에서는 2007년 하반기 이후부터 급증하겠지만 공사물량의 일시적인 집중으로 인한 인건비, 자재비 등의 급상승도 우려되는 부분이다. 물량이 상승하는 반면 최저가 낙찰제를 비롯해 실적공사비 제도의 적용 확대 등으로 인해 수익성은 오히려 줄어들 가능성도 배제할 수 없다.
주택시장 정부 강력한 규제로 안정세
주택매매가 1.5% 상승, 지가 상승폭 하향
2007년 주택시장은 정부의 강력한 시장대책으로 인해 안정될 것이라는 전망이 대세를 이루고 있다.
급격한 가격 하락 없이 하향 안정세를 보이면서 주택건설의 경우 전년 대비 2.3% 감소한 43만호 정도 공급될 것으로 예상된다. 하지만 금리 인상이 빠르게 이루어지고, 8.31대책과 같은 수요 억제 위주의 부동산 대책들이 추가로 추진될 경우 주택경기가 침체할 가능성도 배제할 수 없다.
지방 주택시장은 하락세가 우세하겠지만 서울 지역이 3% 정도 상승할 것으로 보여 전체적으로 소폭 상승할 전망이다.
토지시장에 대한 규제도 대폭 강화되고 있어 최근의 상승률을 유지하기 어려울 전망이다. 혁신도시 및 기업도시 재개발에 대한 기대감으로 국지적인 상승은 예상되나 전반적인 토지가격의 하락은 불가피할 것으로 보인다.
지가는 2007년도에 4.7% 수준의 상승률을 나타낸 뒤 2006년에는 상승폭이 둔화되어 1% 내외에 그칠 것으로 보고 있다.
M&A, 건설산업 구조조정 ‘감지’
블라인드펀드 확대…건설사 경상수지 감소
건설시장의 환경도 건설정책과 건설제도의 변화로 인해 2006년보다 심각한 건설산업 구조조정이 불 것으로 보고 있다.
지난해 대우건설이 금호아시아나그룹에 매각 된 것에 이어 2007년에도 최대 매물인 현대건설 매각을 앞두고 있으며 쌍용건설 매각도 내년 급속도로 진행될 것으로 보인다.
이외 동아건설도 2006년말 법원에 회생 절차를 개시함에 따라 채권 금융기관들이 서둘러 매각 움직임을 보이고 있다. 이렇듯 제도 변화에 따른 수익성 악화로 불가결하게 일고 있는 인수합병과 기업분할 문제가 건설시장의 심각한 고민거리로 등장하고 있다.
더욱이 건설산업기본법 개정안이 국회에서 통과될 경우 2007년 시행규칙 등의 하위 규정을 정비해 2008년경부터는 일반ㆍ전문건설업간 겸업제한 폐지, 시공참여자 제도 폐지 등으로 건설산업의 구조 변화를 초래할 것으로 보고 있다.
현재 건설업계는 수주 실적이 지난해에 비해 다소 감소할 것이라는 전망에 따라 단순도급사업에서 개발사업으로의 전환을 모색하는 분위기다.
2007년도 단순도급사업은 물량이 줄기 때문에 수익성이 떨어진다. 때문에 프로젝트 파이낸싱(PF)을 동반한 사업이 갈수록 늘고 있는 실정이다.
이 같은 건설시장의 환경 변화에 대안으로 내세우고 있는 것이 턴키사업과 임대형 민간투자사업(BTL)이다. 그러나 BTL사업과 턴키공사는 대형건설사들의 독식체제를 불러올 수 있다는 지적이 일고 있다. 이로 인해 BTL사업은 중소건설사들의 참여 확대방안과 사업규모 적정성을, 턴키공사는 상위 10대사간 공동도급을 제한하고 분할 발주를 확대하는 방안 등이 차기 대통령 선거 이후 정책으로 거론될 것으로 보인다.
또 2007년부터 적용되는 블라인드 펀드(Blind Fund)는 건설시장의 악재로 작용할 것으로 보인다.
블라인드 펀드란 투자 대상 부동산이 확정되지 않은 상태에서도 펀드 설립이 가능한 것으로 블라인드 펀드가 활발히 조성되면 건설사의 지급 보증 없이 사업이 가능하기 때문에 공사 조건을 따져 가며 시공사를 선정할 수 있게 된다.
블라인드 펀드가 부동산 개발사업 자금으로 투입되면 건설사들은 단순도급사로 전락하고 부동산 개발은 결국 금융이 주도하게 될 것이다.
이럴 경우 시공사 입장에서는 경상이익이 3~5% 이상 떨어질 수밖에 없다. 이 같은 내용을 담은 부동산투자회사법은 지난 6월 입법 예고돼 2007년부터 시행된다.
최저가낙찰제 확대·겸업제한 폐지
대형-중견사간 ‘빈익빈 부익부’ 심화
2006년 정기국회에 제출된 ‘건설산업기본법’ 개정안에 따르면 일반ㆍ전문건설업간 겸업제한 제도 폐지, 시공참여자제도 폐지, 하도급 계획서 제출 및 관리의 제도화, 하수급인에 대한 대금지급 보호 강화, 건설기계대여/자재납품업자도 대금지급 보호, 건설근로자 사회보험료 확보 및 건설전문인력 육성 등의 내용이 담겨 있다.
겸업제한이 폐지되면 전문건설업체가 등록요건을 갖춘 후 복합공사 시공업종을 등록해 복합공사를 수주, 시공할 수 있게 된다. 일반건설업체 역시 전문공사 시공업종을 등록해 전문공사 원도급 시장과 하도급 시장에 진출하는 것이 가능하게 된다. 이럴 경우 대형전문업체를 중심으로 일반 업종 등록 후 기존 중견 이상 일반업체와 공동 도급을 시도할 것으로 보인다.
2007년에는 최저가 낙찰제와 관련해 300억원이상 모든 공공공사에 확대 적용된다. 신규로 최저가 낙찰제 적용대상 포함 규모는 2005년 발주 금액 기준으로 5조7천401억원에 달할 것으로 보고 있다.
결과적으로 본다면 2007년에도 최저가 낙찰제 시행으로 인해 통상 1~2조원의 수주 금액이 감소할 것으로 보인다. 추정가격 300억원 이상 공사에 대한 최저가낙찰제 확대적용으로 인해 실적 공사비 적산제도 적용공종의 전체 공정 50% 수준으로 확대됨에 따라 2007년부터 공공공사 수익성이 크게 떨어질 가능성이 높다.
대선, 건설ㆍ부동산시장 최대 변수
건설사 수익악화정책도 배제 못해
2007년 말 치러지는 대통령선거 역시 건설·부동산 시장의 최대 변수로 작용할 것으로 보인다. 대선 공략으로 건설정책이나 주택정책의 방향을 내세울 수 있기 때문이다. 특히 신도시 건설과 관련해 공급정책방향, 용적률 상향을 포함하는 개발밀도조정 등은 시장에 미치는 파급 효과가 크기 때문에 대선공략으로 거론되는 1순위 전략이 될 것이다.
주택정책 역시 변화의 기대감으로 작용해 영향을 미치겠으나 집값의 상승이나 하락 등 직접적인 영향은 미치지 않을 것으로 보고 있다.
그러나 참여정부의 주택정책의 기조가 크게 바뀌지는 않겠지만 분양원가 공개든, 분양가 상한제든 주택건설업체의 수익성을 악화시키는 방향으로 정책변화가 이루어질 가능성은 배제 할 수 없을 것으로 보인다.
박상익 기자 4242park@
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