리모델링 시장의 성장전망과 정책과제 시장 활성화 위해 공동주택 관련 제도개선 절실(2001/7/8)
리모델링 시장의 성장전망과 정책과제 시장 활성화 위해 공동주택 관련 제도개선 절실(2001/7/8)
  • 문성일 기자
  • 승인 2001.07.07 00:00
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윤영선 선임연구위원 <한국건설산업연구원>

건축물 리모델링 시장은 성장 가능성이 높은 21세기 유망 건설시장이다. 굳이 선진국의 예를 보지 않더라도 우리나라에서도 이미 리모델링 시장의 성장 조짐이 나타나고 있다. 신축 건물에 대한 수요는 급격하게 위축되고 있는 반면, 상대적으로 성능 향성이 필요한 재고 건축물의 수는 크게 늘어나고 있다. 이미 선진국의 문턱에 들어선 우리 사회는 이제 과거와 같은 재건축 방식으로 사업의 채산성을 맞추기는 점점 어려워지고 있다.

기존 건물을 토대로 리모델링을 해서 건물의 이용가치와 시장가치를 높이는 방법 외에 다른 도리가 없다. 그러나 앞으로 리모델링 시장의 성장 가능성이 높다 하여 과거에 없던 활동이 새롭게 생겨난 것으로 보기는 어렵다. 신축이후 사용 단계에 있는 모든 건물은 크든 작든 모두 리모델링의 과정을 거치게 된다.

광의의 개념에서 보면, 리모델링은 건물의 유지·관리단계에서 발생하는 성능 유지 또는 향상과 관련된 모든 활동을 포괄한다. 구체적으로 광의의 리모델링은 유지활동(maintenance), 보수활동(repair), 그리고 개수활동(renovation)으로 구분된다.

이중에서 유지활동과 보수활동은 과거에도 지속적으로 있어온 활동들이다. 그리고, 개수활동 중에서도 건물의 내부 인테리어 개선과 같은 초보적 단계의 개수활동은 과거에도 중요한 시장 영역으로 자리잡고 있었다. 다만, 이러한 활동들이 과거에는 주로 소규모, 영세업체들의 시장 영역이어서 이른바 규모가 크고, 번듯한 건설업체들의 관심권 밖에 있어 왔을 따름이다. 앞으로 리모델링 시장은 양과 질적 내용에 있어서 모두 크게 변화될 전망이다.

우선, 과거부터 있어 왔던 기존의 리모델링 시장 영역들도 앞으로 더욱 빠른 속도로 성장할 가능성이 높다. 건물의 대형화와 유지·관리의 전문화 추세에 발맞추어 전문적으로 건물을 유지·관리 및 점검하는 빌딩관리 전문업체에 대한 위탁 비중이 빠른 속도로 커질 것이다. 그리고 보수 활동 역시 과거와 달리 체계적인 수선계획하에서 효과적으로 이루어짐으로써 안정적인 시장으로 높은 성장세가 예상된다. 개수활동은 21세기에 가장 빠른 성장이 예상되는 리모델링 시장 영역이다. 좁은 의미의 리모델링은 바로 이 개수활동을 의미한다.

개수활동은 건물의 사회적 성능 향상을 목표로 한다. 즉, 단순히 건물의 물리적 성능의 개선이 아니라 사회·경제적으로 노후화되고 있는 건물 또는 설비의 성능을 지금 시점의 신축건물과 비숫한 수준으로 향상시키는 활동이 개수활동이다. 과거에는 이러한 건물의 성능 향상에 대한 관심이 높지 않았으나, 재건축을 통한 기대이익이 사라지는 시대로 진입하게 됨에 따라 개수활동과 관련된 시장은 이제부터 본격적으로 빠르게 성장할 것으로 예상된다. 이러한 배경하에 앞으로서의 리모델링 시장의 성장 가능성을 전망하여 보면, 우선 향후 5∼10년간은 비주택 부문을 중심으로 리모델링 시장이 빠르게 성장할 가능성이 높다.

특히 도시환경의 변화에 더불어 새로운 용도 변경의 필요성이 있거나 기능 향상이 필요한 사무실, 상업용 건물들을 중심으로 리모델링 시장이 성장할 것으로 예상된다. 특히 병원, 유통시설 또는 학교 등과 같이 시설의 노후화로 제대로 된 기능을 발휘하기 어려운 특수용도의 건물들로부터 리모델링에 대한 수요가 크게 늘어날 것이다. 대체로 우리나라의 건물들은 과거 고도성장기인 70∼80년대에 지어진 건물들이 많기 때문에 전면적인 리모델링에 대한 수요는 매우 커질 가능성이 높다. 그러나 리모델링 시장의 본격적인 활황은 공동주택의 리모델링이 활성화되는 시기가 될 것이다.

공동주택은 이미 우리나라의 대표적인 주거양식으로 자리잡고 있다. 98년 현재 우리나라 아파트는 동수로는 6만2천여동, 그리고 호수로는 450여만호에 이르고 있다. 그러나, 지금까지는 세대별 내부 인테리어 개선을 제외하는 이들 아파트에 대한 체계적인 개·보수가 시행된 경우는 드물다. 장기수선계획이 있다 하여도 거의 형식적으로 운영되어 제대로 된 건물의 보수·보강이 이루어졌다고 보기도 어렵다.

그리고 노후화되어 가고 있는 아파트의 공용 또는 전용부분의 용도변경 또는 증·개축 등을 통한 성능 향상은 거의 이루어지지 않고 있는 실정이다. 이와 같이 공동주택의 리모델링이 제대로 추진되지 않은 가장 큰 이유는 무분별한 재건축의 추진에 기인한 바가 크다, 그러나 재건축의 추진은 앞으로의 주택시장의 여건과 정부정책으로 보아 계속 확대되기는 어렵다. 앞으로는 건물의 구조적 안정성에 문제가 있는 아파트나 강화된 용적률 하에도 사업성 확보가 가능한 저층형 아파트 이외에는 재건축의 실현 가능성이 높지 않다.

장기적으로 재건축 추진이 어려운 아파트들에게는 자연스럽게 리모델링이 대안으로 자리잡을 것이다. 따라서 향후 5∼10년간은 재건축이 여전히 주도적인 시장이 될 가능성이 높지만, 그 뒤 2010년 경 이후에는 이들 시장이 리모델링 중심으로 전환될 가능성이 높다. 문제는 이러한 공동주택의 리모델링이 활성화되기 위해서는 제도적, 기술적인 측면에서 넘어야 할 산이 많다는 점이다. 적어도 앞으로 1∼2년 정도는 이러한 제도적 걸림돌과 문제점들을 제거하는 노력의 시기로 삼아야 할 것이다.

그리고 업계 스스로도 사업성을 높이고, 기술 및 품질에서 소비자의 신뢰성을 높일 수 있는 방안들을 찾아나가지 않으면 안될 것이다. 이런 관점에서 보면 앞으로 5년 정도는 공동주택 리모델링의 활성화를 위한 준비시기로 보는 것이 타당할 것이다. 따라서 이러한 여건조성과 준비가 완료되는 2010년 경 이후에는 공동주택을 중심으로한 리모델링의 활성화가 이루어질 것으로 예상된다. 이 시기가 되면 우리나라 건설시장에서 적어도 20% 이상은 리모델링 시장이 차지할 것이다.

리모델링 시장의 활성화를 위한 단기적인 우선 과제는 공동주택의 리모델링을 유도할 수 있는 제도개선 방안을 모색하는데 있다 해도 과언이 아니다. 따라서 초기사업의 활성화에는 정부의 제도개선 노력이 가장 우선적으로 요구된다. 이러한 정부의 제도개선 노력의 핵심과제 네가지를 제시하면 다음과 같다.

첫째 아파트의 체계적인 유지·관리를 유도할 수 있는 장기수선계획의 수립과 특별수선충당금 적립 제도에 대한 인센티브 제공이 필요하다. 즉, 제대로 계획을 수립하고 충당금을 적립하는 아파트에 대해서는 저리융자 지원 등의 인센티브를 제공하고, 적립금에 대한 연말소득공제 등 조세상의 지원책이 강구되어야 할 것이다.

둘째 일정 기간이 경과된 노후아파트(예: 20년 이상된 아파트)를 대상으로 주민이 원하는 경우 공용부분의 용도 변경과 신·증축 등을 허용하고, 세대 내부의 일부 증축도 가능하도록 허용할 필요가 있다. 공용부분의 경우에는 신규 주차장의 설치 등 부대복리시설의 설치와 용도변경이 가능하도록 허용하여야 하고, 전용부분은 구조 변경이 가능한 아파트의 경우 일부 평형 확장과 세대간 통합 등이 가능하도록 증·개축을 허용해야 할 것이다.

셋째 서민 아파트의 실질적 리모델링을 유도하기 위해서는 저리의 정책 금융 지원이 요구된다. 이를 위해서 현행 국민주택기금의 융자 대상을 신축 중심에서 리모델링도 포함하도록 제도 개선을 해야 할 것이다. 즉, 일정 규모 이하 아파트(예:국민주택규모 이하)에 대해서 리모델링 자금을 융자 지원 하므로써 실질적인 리모델링 활성화가 이루어질 수 있도록 유도해야 할 것이다.

넷째 공동주택의 리모델링이 조기에 추진될 수 있도록 가칭 공동주택 리모델링 시범사업을 추진할 필요가 있다. 절차를 밟아 제도 개선을 하는데는 다소 시간이 걸릴 수도 있으므로 범정부 차원의 제도 개선과 지원을 통해 공동주택의 리모델링을 실현할 수 있는 방안을 구체적으로 모색할 필요가 있다. 2001년 하반기부터 달라지는 제도·규정 보증능력·사무실 확보·기술자보유등 건설업 등록강화 내달부터 건설업의 등록요건이 강화된다. 이에 따라 새롭게 등록하는 건설업체의 경우 일정 자본금외에 보증능력 확인서 제출과 함께, 업종별 일정한 규모의 사무실을 갖춰야 한다.

또 기술자 보유기준도 업종별로 확대된다. 이와 함께 오는 17일부터는 중고건설기계 수출시 등록말소가 의무화되며 형식승인대상 건설기계라도 확인검사를 받으면 신규등록 검사가 면제된다. 아울러 금년 하반기에는 부동산 간접투자방식인 부동산투자회사제도(REITs)가 도입되며, 생애 처음으로 18평이하의 주택을 구입하는 소비자에 연 6%로 집값의 70%까지 대출된다. 이밖에 이달부터 부동산투자회사는 물론 출자자에 대한 과세특례가 적용되며, 유동화전문회사에 대한 조세지원도 확대된다.

금년 하반기부터 달라지는 건설산업 관련 제도 및 규정을 살펴본다.

△건설업 등록강화=오는 8월부터 건설업 등록요건이 강화됨으로써 신규업체의 경우 일정한 자본금외에 추가적으로 건교부장관이 지정하는 기관으로부터 보증능력 확인서를 등록관청에 제출해야 한다. 또한 그동안 규정이 없었던 사무실도 업종별로 일정 면적을 확보해야 한다. 업종별 확보면적은 ▷토건·산업설비 50㎡ ▷토목·건축·조경 33㎡ ▷전문 12∼20㎡ 등이다. 이와 함께 기술자 보유기준도 토목은 4인이상에서 5인이상으로, 건축은 3인이상에서 4인이상으로 각각 확대된다.<문의:건교부 건설경제과(02)504-9051>

△취·등록세 감면=올 하반기부터 지방세감면 조례에 따라 주택구입시 취·등록세가 감면된다. 사업자 보존등기시에는 전용면적 18평이하의 경우 현행과 같이 면제되며, 18∼25.7평은 50% 감면된다. 또한 입주자 이전등기시에는 12평이하와 12∼18평이하는 기존처럼 각각 면제 및 50% 감면되며 18∼25.7평은 신축에 한해 수도권을 비롯해 전국적으로 내년말까지 25%가 감면된다.<문의:건교부 주택정책과(02)504-9133>

△양도세 과세특례=금년말까지 비수도권소재 신축주택을 취득한 후 5년내에 양도시 양도소득세가 면제됐던 양도세 과세특례가 고급주택을 제외한 전국으로 확대된다. 또한 기간도 금년말에서 오는 2003년 6월30일까지로 연장된다. 이러한 양도세 과세특례는 지난 5월23일이후 취득분부터 소급 적용된다.<문의:재경부 재산세제과(02)503-9221>

△주택구입자금대출=주택구입자금 확대를 위해 올 하반기중 국민주택기금 운용계획이 변경된다. 이에 따라 내년말까지 생애 처음으로 전용면적 18평이하를 구입하는 경우 연리 6%로 집값의 70%까지 기금에서 대출된다. 또 이달부터 근로자 서민자금의 경우 25.7평이하는 집값의 50%까지 4천만원까지는 연리 7%로, 4천만∼6천만원까지는 연리 7.5%로 지원된다. 아울러 분양중도금의 경우 현행과 같이 적용된다.<문의:건교부 주택정책과(02)504-9133>

△부동산투자회사제도 도입=일반인들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 그 수익을 되돌려주는 간접투자방식인 부동산투자회사제도가 신설·도입된다. 이 경우 부동산을 주식화해 상장 또는 등록토록 함으로써 언제든지 매매가 가능하다.<문의:건교부 주택정책과(02)504-9133>

△도시첨단산업단지제도 도입=이달부터 산업단지종류에 도시첨단산업단지가 추가된다. 이에 따라 지식·정보통신산업 등 첨단통신산업육성을 위해 도시계획구역내 상업지역이나 준주거지역에 도시첨단산업단지를 지정·개발할 수 있게 된다. 또한 관계법률에 의해 기술·인력·자금을 종합적으로 지원받게 된다.<문의:건교부 입지계획과(02)500-4105>

△산업단지 지정제한제도 도입=국토의 효율적인 사용을 위해 미분양이 과다한 지역에 산업단지의 추가 지정을 제한하는 산업단지 지정제한제도가 이달부터 도입된다. 적용되는 미분양비율을 각 단지별로 살펴보면 ▷국가단지는 5%이상 ▷지방단지 10%이상 ▷도시첨단단지 10% 또는 지정면적 330만㎡이상 ▷농공단지 10% 또는 지정면적 100만㎡이상 등이다.<문의:건교부 입지계획과(02)500-4105>

△건설기계 관련=건설기계의 불법 수출을 예방하기 위해 이달 17일부터 수출전 수출말소가 의무화된다. 또한 형식승인대상 건설기계라 하더라도 최소로 신고한 1대에 대해 확인검사를 받으면 같은 형식에 대해서는 신규등록 검사가 면제된다. 이와 함께 건설기계에 항상 검사증을 비치해야 하는 검사증 비치 의무가 폐지된다.<문의:건교부 건설기계과(02)500-4161>

△기업구조조정 촉진법 제정=채권금융기관에 의한 구조조정 절차를 명확하고 투명하게 갖추기 위한 기업구조조정 촉진법이 제정된다. 현재 임시국회 계류중인 이 법안은 늦어도 이달중 발효될 것으로 보인다. 이 법안이 제정될 경우 채권기관은 신용평가위원회를 설치, 금감위가 정하는 기준에 따라 자체적으로 ‘기업부실위험의 판정기준’을 마련하고 거래기업의 신용위험을 정기적으로 평가하는 ‘기업신용위험평가제도’를 운용하게 되는 등 기업부실위험의 조기발견을 위한 제도가 강화된다.

또한 채권기관을 중심으로 한 기업구조조정이 추진되며 구조조정 대상기업에 대한 채권기관의 사후관리도 강화된다. 이밖에 법정관리·화의·파산 등 도산 3법에 의한 구조조정도 촉진된다. 이 법안은 과도기적 한시법(5년)으로, 5년간 이 법의 시행으로 상시적 구조조정 시스템이 시장관행으로 정착된 후부터는 채권기관 등에 의한 자율적 구조조정 체제로 돌아가게 된다.<문의:재경부 증권제도과(02)503-9061>

△부동산투자회사 과세특례=이달부터 부동산투자회사가 부동산을 양도할 때 특별부가세가 50% 감면된다. 또한 부동산투자회사 등이 취득하는 부동산에 대해서도 취·등록세가 50% 감면되며, 기업구조조정 부동산투자회사의 경우는 100% 감면된다. 이와 함께 거주자가 부동산투자회사의 주식을 취득 또는 양도시에도 양도세를 제외하며 배당소득도 분리과세된다. 이밖에 부동산투자회사에 대한 투자금액의 50%를 투자손실준비금으로 손금산입하는 것도 이달부터 허용된다.<문의:재경부 재산세제과(02)503-9221>

△유동화전문회사 조세지원=그동안 유동화전문회사가 자산을 취득한 후 5년내 양도시 특별부가세가 50% 감면돼 왔다. 여기에 이달부터 2단계 유동화전문회사가 자산 취득후 5년내 양도하는 경우에도 동일하게 적용된다.<문의:재경부 재산세제과(02)503-9221>

△전자입찰 확대시행=그동안 추정가격 50억원미만 총액입찰 대상공사에만 적용돼 온 전자입찰이 이달부터 50억원이상 국내 입찰대상 모든 공사에 확대 시행된다. 전자입찰시 산출내역서 제출방법도 개선돼, 입찰자는 공종별 산출내역서만 제출하면 된다. 또 세부공종에 대한 전체산출내역서는 낙찰대상자만 제출하게 된다. 이와 함께 전자상거래 이용시 수수료의 할인율이 인센티브제로 이달부터 차등 적용된다. 이에 따라 계약요청서와 함께 첨부서류 전체를 EDI/EC로 요청할 경우 10%가 할인되며 첨부서류 전부 또는 일부를 일반문서로 요청할 경우에는 5%를 할인받게 된다.<문의:조달청 계약과(042)481-7340>

△기술용역 사업 수행능력 평가절차 간소화=기술용역 입찰시 입찰자는 그동안 매건 입찰마다 PQ심사 서류를 제출했으나, 오는 15일부터는 PQ평가서류를 일괄 접수해 평가한 후 당해업체의 검증절차를 거쳐 전산화시키게 된다. 이 경우 차후 입찰시에는 동일서류 제출이 생략된다.<문의:조달청 공사관리과(042)481-7416>

△시장개척보험지원대상 확대=대기업의 플랜트 수주관련 시장조사비용이 담보위험에 포함된다. 정부는 업무방법서와 약관, 공사내부 규정 등 관련 규정을 이달중 시행할 예정이다.<문의:산자부 수출과(02)503-9436>

△유통시설 농지조성비감면 기한연장=유통단지 건설사업의 부진과 유통단지건설종합계획기간(97∼2011년) 등을 고려해 유통단지 등에 대한 감면기간이 오는 2011년 말까지로 연장된다. 이와 함께 농산물산지 유통센터가 농지조성비 감면대상에 추가된다.<문의:농림부 농지과(02)500-1670>

△산림형질변경 및 채석 허가기준 마련=이르면 이달부터 형질변경허가나 채석허가를 받고자 하는 지역의 경사도와 입목출적, 입목구성, 형질변경방법 등 기준에 적합한 경우에 한해 허가된다. 이 때 형질변경된 산림의 복구 준공검사를 받은 자는 이후 발생할 수 있는 하자를 보수하기 위해 복구공사비 총액의 4/100에 해당하는 하자보수보증금을 5년간 예치해야 한다.<문의:산림청 산지관리과(042)481-4181>

△항만배후단지 지정·개발=항만법에 계획적·체계적인 항만배후 부지개발을 위한 관련 규정이 신설, 오는 11월25일부터 시행된다. 이에 따라 항만배후단지개발 종합계획 수립후 배후단지가 지정·고시된다. 또 비관리청에 의한 배후단지 개발시 국가 또는 지자체의 비용보조 등 지원조치가 가능하게 된다.<문의:해양부 항만정책과(02)3148-6711>

△매립공사 준공인가시 총사업비 산정=매립공사시 소요 자재매입 등에 따른 부가세가 이르면 이달부터 매립공사의 총사업비 산정에서 제외된다.<문의:해양부 연안계획과(02)3148-6571>

△관광단지 민간개발자에 대한 토지수용권 제도 개선=그동안 불인정돼 왔던 민간개발자에 토지수용권이 오는 10월부터 제한적으로 허용된다.<문의:문광부 관광정책과(02)3704-9710>

△대형건물 중수도 설치 의무화=오는 9월29일부터 업무용빌딩과 백화점, 공장, 숙박업, 목욕장업 등 대형건물 신축시 중수도 시설 설치가 의무화된다. 이 때 공장은 하루 폐수배출량이 1천500톤이상인 경우 적용되며 기타의 경우 건축연면적이 6만㎡이상인 경우에 해당된다. 또한 물다량 사용시설인 골프장업과 숙박업, 목욕장업 등의 경우 기존건물에도 절수설비 설치가 의무화돼 내년 9월28일까지 설치 완료해야 한다. 이와 함께 지붕면적이 넓은 체육시설 신축시 빗물 이용시설을 의무적으로 설치해야 한다.<문의:환경부 수도정책과(02)507-2452>

△하수종말처리시설 관리강화=오는 9월29일부터 하수도정비기본계획에 따라 설치토록 돼있는 하수종말처리시설을 정당한 사유없이 설치하지 않은 경우 환경부장관이 설치를 명할 수 있게 된다. 또한 부실공사를 사전에 방지하기 위해 하수도와 관련된 자재에 대한 기준이 마련된다. 이에 따라 하수도에 사용되는 하수도용 자재는 KS, EM, NT 등의 인증을 받은 제품만을 사용토록 의무화된다.<문의:환경부 하수도과(02)500-4343>

문성일 기자 simoon@conslove.co.kr

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